La Mourabaha est-elle un prêt avec intérêts ?

Non. Selon le règlement n° 2020-02 de la Banque d’Algérie, une opération de finance islamique ne donne pas lieu à la perception ou au versement d’intérêts. La banque achète le bien et vous le revend au coût d’acquisition augmenté d’une marge convenue d’avance (article 5).

Peut-on rembourser par anticipation ?

Oui, sans pénalité (instruction n° 03-2020, article 5). En revanche, la banque n’est pas obligée de réduire sa marge : une remise éventuelle est à sa discrétion.

Qu’est-ce que le Hamich Al Jiddiya ?

C’est un dépôt de garantie que la banque peut demander au client avant d’acheter le bien (article 12). Il est placé sur un compte dédié, récupérable ou déductible du prix, et la banque ne peut en retenir que le préjudice réel en cas de désistement.

Peut-on financer un logement neuf à 100 % avec le CPA ?

Le CPA indique un financement pouvant atteindre 100 % du prix du bien, sur 40 ans maximum pour un logement neuf ou ancien. Les frais annexes (expertise, actes, assurance) restent à prévoir, et la vente sur plan n’est pas précisée sur les pages officielles consultées.

Mourabaha immobilière en Algérie : comment ça marche, ce que dit la loi, quelles banques en 2026

Depuis 2020, les banques algériennes peuvent financer un logement sans prêter à intérêt : c’est la Mourabaha. La banque achète le bien, puis vous le revend à un prix fixé d’avance. Que dit exactement la réglementation de la Banque d’Algérie ? Que propose le CPA aux résidents et aux Algériens de l’étranger ? Et surtout, comment comparer une Mourabaha à un crédit classique ? Voici l’essentiel, appuyé sur les textes officiels et les pages des banques.

Mourabaha : le principe en une phrase

La Mourabaha n’est pas un prêt : c’est une vente. Selon l’article 5 du règlement n° 2020-02 de la Banque d’Algérie, la banque « vend à un client un bien déterminé, meuble ou immeuble, propriété de la banque, au coût de son acquisition augmenté d’une marge bénéficiaire convenue d’avance, et selon des modalités de paiement arrêtées entre les deux parties ». Concrètement : vous choisissez un logement, la banque l’achète, puis vous le revend avec sa marge. Vous remboursez ce prix de revente en mensualités. Pas de taux d’intérêt au sens classique : ce qui compte, c’est la marge totale en dinars, connue dès la signature.

Ce que prévoit la réglementation

Le règlement n° 2020-02 du 15 mars 2020 définit les opérations de banque relevant de la finance islamique, c’est-à-dire toute opération « qui ne donne pas lieu à la perception ou au versement d’intérêts » (article 2). Six produits sont prévus : Mourabaha, Moucharaka, Moudaraba, Ijara, Salam et Istisna’a (article 4). Les garde-fous qui comptent pour un acheteur :Autorisation préalable de la Banque d’Algérie pour chaque produit (article 13), après certification de conformité à la charia par l’Autorité Charaïque Nationale de la Fatwa pour l’Industrie de la Finance Islamique (article 14). Un « guichet de finance islamique » séparé du reste de la banque : comptabilité, comptes clients, organisation et personnel dédiés (articles 17 et 18). Transparence : la banque doit porter à la connaissance de sa clientèle les barèmes et les conditions minimales et maximales qui s’appliquent (article 19). L’instruction n° 03-2020 du 2 avril 2020 précise ensuite, produit par produit, les règles de mise en œuvre.

Vos protections dans le contrat

L’instruction n° 03-2020 fixe plusieurs règles qui jouent directement en faveur du client :Prix de vente figé : le prix affiché dans le contrat « doit rester fixe et ne peut faire l’objet d’aucune augmentation jusqu’à son paiement en totalité » (article 4). Le coût d’acquisition comprend le prix d’achat du bien et les dépenses directes payées à des tiers pour l’acquérir. Propriété immédiate : le contrat entraîne le transfert immédiat de la propriété du bien au client, quelles que soient les modalités de paiement (article 8). Vous êtes propriétaire dès la signature, la banque garde ses garanties. Remboursement anticipé : possible à votre initiative, en totalité ou en partie, sans pénalité (article 5). Attention toutefois : il ne donne pas droit à une réduction de prix automatique, la banque n’étant pas tenue de renoncer à une partie de sa marge. Elle peut le faire si elle le souhaite. Retard de paiement : le contrat peut prévoir une indemnisation égale au préjudice, mais ce montant doit être dépensé en actes de bienfaisance, sous le contrôle de l’Autorité charaïque nationale (article 6). La banque ne l’encaisse donc pas comme un intérêt de retard. Garanties : la banque peut demander des garanties réelles ou personnelles, selon la législation en vigueur (article 7).

Le dépôt « Hamich Al Jiddiya » et les trois actes

Dans la Mourabaha dite « pour donneur d’ordre d’achat », la banque achète à un tiers le logement que vous avez choisi (articles 9 à 11). Avant cet achat, elle peut exiger une promesse unilatérale d’achat de votre part, qui décrit le bien, son prix d’acquisition, les modalités et le délai de livraison. Elle peut aussi demander un dépôt de garantie, le « Hamich Al Jiddiya », gage de votre sérieux (article 12). Ses règles sont encadrées :il est versé sur un compte dédié dont la banque ne peut pas disposer ; vous pouvez le récupérer après la conclusion du contrat ou l’utiliser en déduction du prix de vente ; si la banque ne respecte pas ses engagements, vous le récupérez ; si vous renoncez, elle ne peut en déduire que le préjudice réel subi, et ne peut « en aucun cas » exiger davantage que ce dépôt. Enfin, la promesse d’achat, l’achat du bien par la banque et le contrat de Mourabaha donnent lieu à trois actes distincts (article 13) : c’est ce qui explique que l’opération ne se règle pas en un seul rendez-vous chez le notaire.

Qui propose quoi en 2026

Les banques publiques ont ouvert des guichets islamiques à partir de 2020. La BNA a lancé officiellement ses activités le 4 août 2020 avec 9 produits, dont une Mourabaha immobilière, déployés dans 32 agences dès septembre 2020 (Financial Afrik). Le CPA a lancé ses produits la même année, après approbation de l’Autorité charaïque nationale. Voici ce que publie le CPA pour sa Mourabaha Aqar (pages officielles du CPA) :Financement jusqu’à 100 % du prix du bien. Durée jusqu’à 40 ans pour un logement neuf ou ancien, collectif ou individuel ; 15 ans pour un local commercial ; dans les deux cas, l’échéance finale ne dépasse pas les 75 ans du client. Un différé est possible sur demande. Âge inférieur à 75 ans et capacité juridique ; pour les résidents, un revenu stable d’au moins 20 000 DA par mois. Une marge « épargnants » plus avantageuse pour les titulaires d’un compte d’épargne islamique ouvert depuis au moins un an, avec au moins 5 000 DA de gains. Le CPA ne publie pas de taux de marge sur ces pages. Le site ZoomAlgérie (article du 18 juillet 2026) indique des marges de référence 2025 de 5,25 % (épargnants) et 5,75 % pour la Mourabaha générale du CPA : un repère à faire confirmer par écrit en agence, pas une offre. D’autres banques proposent des formules voisines en Ijara (location avec promesse de vente), par exemple la BDL et Al Salam Bank, avec des conditions de revenus et de dépôt propres à chacune.

Algériens de l’étranger : ce qui change

Le CPA a une version de la Mourabaha Aqar pour les Algériens résidant à l’étranger, destinée à acheter un logement en Algérie (résidence de vacances ou investissement). D’après la page officielle :nationalité algérienne, capacité juridique, moins de 75 ans ; le revenu perçu à l’étranger est pris en compte à 50 %, converti en dinars au taux de change en vigueur ; la banque accepte une caution solidaire résidente en Algérie ; les documents doivent impérativement être authentifiés par le Consulat d’Algérie ; mêmes plafonds : jusqu’à 100 % du prix, 40 ans pour un logement. « Jusqu’à 100 % » ne veut pas dire « zéro apport » : les frais annexes (expertise, actes notariés, assurance, authentification des documents, transferts de devises) restent à anticiper. Pour le reste du parcours depuis l’étranger, voir notre guide sur l’achat depuis l’étranger et sur le transfert d’argent.

Comparer avec un crédit classique : raisonner en dinars, pas en taux

Un taux d’intérêt et un taux de marge ne se comparent pas à l’œil nu : les méthodes de calcul diffèrent. La seule comparaison fiable porte sur le coût total en dinars. Demandez à chaque banque, par écrit :le prix d’achat du bien par la banque ; la marge totale en dinars ; le prix de revente final ; l’échéancier complet mois par mois ; les frais annexes : expertise, actes, assurance, garanties, authentification, changes ; la simulation d’un remboursement anticipé au bout de 5, 10 et 15 ans. Exemple chiffré (valeurs fictives, pour comprendre la mécanique) : la banque achète un logement 10 000 000 DA. Elle convient d’une marge totale de 4 000 000 DA avec vous, sur 20 ans. Le prix de revente est de 14 000 000 DA, soit 58 333 DA par mois (14 000 000 ÷ 240 mois). Ce prix ne bougera plus. Si vous versez un Hamich de 10 %, soit 1 000 000 DA, il est déduit du prix selon l’article 12 de l’instruction. Ces chiffres sont inventés : seule l’offre écrite de votre banque fait foi.

Vous avez un crédit LPP ? La conversion en financement islamique

Le CPA a ouvert aux souscripteurs LPP la conversion d’un crédit classique en Ijara Mountahia Bi Tamlik (location avec transfert de propriété), annoncée en août 2023 pour une mise en œuvre en septembre 2023 (Algérie Éco). Selon Algérie 360, la conversion se fait sans frais supplémentaires, sans hausse de mensualité et sans changement du prix du bien, en agence, par demande écrite puis signature d’une nouvelle convention. Même un client déjà en phase de remboursement peut la demander. Point important : le même article précise que les logements AADL ne sont pas éligibles pour l’instant, car le financement islamique exige un titre de propriété, que l’AADL délivre souvent des années après la remise des clés. Pour la différence entre ces dispositifs, voir notre guide sur l’AADL 3 et le LPP.

Et pour un logement neuf acheté sur plan ?

Les pages officielles du CPA parlent de « bien neuf ou ancien », mais ne précisent pas le cas de la vente sur plan (achat avant la fin des travaux, avec échéancier promoteur). Les sources consultées ne permettent donc pas d’affirmer qu’une Mourabaha finance une vente sur plan, ni à quelles conditions. Posez la question à la banque avant de signer avec le promoteur et obtenez la réponse par écrit. Quel que soit le financement, les protections de l’acheteur sur plan restent les mêmes : lisez notre guide sur le contrat de vente sur plan, vérifiez l’adhésion du promoteur au FGCMPI, et calculez votre budget avec la capacité d’emprunt et le prix réel du logement.

Notre lecture

La Mourabaha a un avantage clair : un prix connu et figé dès la signature, sans intérêt de retard, avec la propriété immédiate. Son principal piège est de se contenter d’un « taux » affiché : tant que la marge totale en dinars, les frais annexes et les conditions de sortie ne sont pas écrits, la comparaison avec un autre financement n’a pas de sens. Parcourez ensuite les programmes publiés sur yadra! en gardant votre offre de financement à portée de main. Sources : Banque d’Algérie, règlement n° 2020-02 du 15 mars 2020 définissant les opérations de banque relevant de la finance islamique (articles 2, 4, 5, 13, 14, 17-19) ; Banque d’Algérie, instruction n° 03-2020 du 2 avril 2020 définissant les produits de la finance islamique (articles 4 à 13) ; CPA, pages officielles « Mourabaha Aqar » (résidents et Algériens de l’étranger) ; Financial Afrik, « La BNA opère un virage islamique » (5 août 2020) ; ZoomAlgérie, « Mourabaha immobilière en Algérie : banques et coût réel » (18 juillet 2026) ; Algérie Éco (13 août 2023) et Algérie 360 sur la conversion des crédits LPP.

Questions fréquentes

La Mourabaha est-elle un prêt avec intérêts ?: Non. Selon le règlement n° 2020-02 de la Banque d’Algérie, une opération de finance islamique ne donne pas lieu à la perception ou au versement d’intérêts. La banque achète le bien et vous le revend au coût d’acquisition augmenté d’une marge convenue d’avance (article 5).
Devient-on propriétaire dès la signature ?: Oui. L’instruction n° 03-2020 prévoit que le contrat de Mourabaha entraîne le transfert immédiat de la propriété du bien au client, quelles que soient les modalités de paiement (article 8).
Peut-on rembourser par anticipation ?: Oui, sans pénalité (instruction n° 03-2020, article 5). En revanche, la banque n’est pas obligée de réduire sa marge : une remise éventuelle est à sa discrétion.
Qu’est-ce que le Hamich Al Jiddiya ?: C’est un dépôt de garantie que la banque peut demander au client avant d’acheter le bien (article 12). Il est placé sur un compte dédié, récupérable ou déductible du prix, et la banque ne peut en retenir que le préjudice réel en cas de désistement.
Peut-on financer un logement neuf à 100 % avec le CPA ?: Le CPA indique un financement pouvant atteindre 100 % du prix du bien, sur 40 ans maximum pour un logement neuf ou ancien. Les frais annexes (expertise, actes, assurance) restent à prévoir, et la vente sur plan n’est pas précisée sur les pages officielles consultées.