F2, F3, F4, F5 : quelle surface, quel budget, quelle typologie choisir ?
Le « F » compte les pièces principales, pas les mètres carrés. Voici ce que cela signifie, les surfaces réellement observées dans les programmes neufs publiés sur yadra!, et comment choisir.
Que veut dire « F3 » ?
Le chiffre indique le nombre de pièces principales : le séjour plus les chambres. Un F3 compte donc un séjour et deux chambres, un F4 un séjour et trois chambres. La cuisine, la salle de bains, les toilettes, les couloirs et les rangements ne sont pas comptés. On dit « T3 » en France pour la même chose. Des appellations comme « F3 bis » sont commerciales : seuls comptent la surface et le plan pièce par pièce.
Les surfaces observées dans les programmes publiés sur yadra!
Mesures faites sur les typologies publiées par les promoteurs, au 23 octobre 2026, sur 19 programmes : F2 : 12 programmes, surface de 48 à 90 m² (médiane 61 m²), prix d’entrée constaté 11 200 000 DA ; F3 : 17 programmes, surface de 79 à 183 m² (médiane 92 m²), prix d’entrée constaté 16 100 000 DA ; F4 : 18 programmes, surface de 99 à 214 m² (médiane 121 m²), prix d’entrée constaté 20 140 000 DA ; F5 : 6 programmes, surface de 149 à 178 m² (médiane 153 m²), prix d’entrée constaté 26 800 000 DA. Ce n’est pas une statistique officielle.
Surface habitable, surface utile, surface totale : la question à poser
Un même logement peut être annoncé avec des surfaces différentes selon ce que le promoteur compte : la surface habitable (pièces closes, murs et cloisons déduits) est la plus parlante ; une surface « utile » ou « totale » peut inclure balcons, terrasses, épaisseur des murs ou quote-part de parties communes. Avant de comparer deux prix au mètre carré, demandez dans quelle surface chaque promoteur calcule le sien, et un tableau des surfaces pièce par pièce . La superficie fait partie des mentions du descriptif technique d’une vente sur plan : exigez qu’elle y figure.
Comparer les prix au mètre carré, pas les totaux
Un F4 est plus cher qu’un F2 simplement parce qu’il est plus grand. Pour savoir si un prix est cohérent, divisez-le par la surface et comparez-le aux autres programmes du même quartier : notre page des prix par ville donne les repères, et chaque fiche affiche le prix par typologie quand le promoteur le communique.
Choisir selon votre projet
• Pensez à cinq ou dix ans : un enfant à venir, du télétravail, des parents qui s’installent.; • Vivre ou louer ? Si vous achetez pour louer, renseignez-vous auprès des agences du quartier sur la demande par typologie plutôt que de supposer.; • Budget : fixez-le en comptant les frais annexes (notaire, enregistrement, finitions) avant de choisir la surface — voir le prix réel d’un logement neuf .;
Questions fréquentes
- Un F3 a-t-il forcément deux chambres ?
- Par convention oui : un séjour et deux chambres. Les autres pièces (cuisine, salle de bains, toilettes) ne sont pas comptées.
- Que signifie « F3 bis » ?
- C’est une appellation commerciale, sans définition officielle : fiez-vous à la surface et au plan pièce par pièce.
- Quelle différence entre surface habitable et surface utile ?
- La surface habitable ne compte que les pièces closes, murs déduits ; une surface « utile » ou « totale » peut inclure balcons, terrasses ou quote-part de parties communes selon le promoteur. Demandez ce qui est compté.
- Où voir les surfaces d’un programme précis ?
- Sur la fiche du programme, tableau des typologies : surface, prix et disponibilité quand le promoteur les communique.