Architecte et promoteur : qui fait quoi sur un programme neuf
Derrière chaque résidence neuve, deux acteurs aux rôles distincts : le promoteur, qui finance et vend, et l’architecte, qui conçoit et suit le chantier. Ce que la loi leur impose, ce que change le décret exécutif du 14 avril 2026 sur les actes d’urbanisme, et ce que vous pouvez leur demander avant de réserver.
Deux rôles, deux responsabilités
Le promoteur est le maître d’ouvrage : il acquiert le terrain, finance le programme et vend les logements. L’architecte est le maître d’œuvre. Selon le décret législatif 94-07 du 18 mai 1994 (modifié par la loi 04-06 de 2004), l’architecte agréé assure la conception et le suivi de la réalisation de la construction (art. 9), sa relation avec le maître d’ouvrage doit être formalisée par un contrat écrit (art. 10) et il répond de l’ensemble des actes professionnels dont il a la charge (art. 14).
Un architecte agréé, obligatoire
Toute personne qui entreprend une construction soumise au visa de l’architecte doit faire appel à un architecte agréé (art. 4). Nul ne peut se prévaloir de ce titre sans être inscrit au tableau national des architectes (art. 15), tenu par le Conseil national de l’Ordre des architectes (CNOA), qui publie chaque année la liste de ses membres. Concrètement : demandez le nom de l’architecte du programme et vérifiez qu’il figure sur la liste de l’Ordre.
Ce que contient le dossier de permis
Le permis de construire est instruit selon le décret exécutif 15-19 du 25 janvier 2015. Les études d’architecture et de génie civil qui l’accompagnent sont élaborées conjointement et signées par chacun des intervenants (article 55 de la loi 90-29 de 1990). Le décret exécutif 24-247 du 23 juillet 2024 a ajouté au dossier des plans de structure vérifiés par l’organisme national de contrôle technique, ainsi qu’un rapport de vulnérabilité du site établi par l’architecte et l’ingénieur en génie civil.
Ce qui change en 2026
Le décret exécutif 26-158 du 14 avril 2026 modifie à nouveau les règles d’instruction des actes d’urbanisme. Selon Algérie360 (4 mai 2026), le dépôt peut se faire au format papier ou sur une plateforme numérique, les délais d’instruction sont resserrés, et un recours devant une commission nationale est prévu en cas de contestation ou de refus du certificat de conformité. Pour l’acheteur, l’enjeu est ce certificat de conformité : c’est lui qui atteste que l’immeuble livré correspond au permis.
L’indépendance de l’architecte
Le décret législatif 94-07 déclare l’exercice privé de la profession incompatible avec la qualité de salarié d’un entrepreneur ou d’un promoteur (art. 22). Demandez donc sous quel statut l’architecte a signé les plans, et s’il existe un contrat de maîtrise d’œuvre. Les manquements l’exposent à des sanctions disciplinaires : avertissement, blâme, suspension temporaire, et radiation en cas de fautes graves répétées (art. 44 et 47).
Quoi demander avant de réserver
Le nom de l’architecte et son inscription au tableau de l’Ordre. Le numéro et la date du permis de construire. Les plans signés du logement, avec sa surface exacte. Qui assure le suivi du chantier, et si les plans de structure ont été contrôlés. Ces questions complètent la vérification du promoteur, la lecture du contrat de réservation et le diagnostic avant achat. Pour les garanties après livraison, voir les garanties légales de la VEFA.
Ce qui reste en préparation
Le ministre de l’Habitat a annoncé le 16 octobre 2025, selon l’APS, la finalisation d’une nouvelle loi sur l’urbanisme et d’une loi sur les constructions inachevées. Nous n’avons pas trouvé de texte publié à ce jour : nous mettrons cet article à jour le moment venu. Sources : décret législatif 94-07 du 18 mai 1994 modifié par la loi 04-06 (texte consolidé, CLOA de Mascara) ; site du CNOA ; décret exécutif 15-19 du 25 janvier 2015 ; Algérie-Eco (3 août 2024, décret 24-247) ; Algérie360 (4 mai 2026, décret 26-158) ; APS (16 octobre 2025).
Questions fréquentes
- Un architecte est-il obligatoire pour construire un immeuble en Algérie ?
- Oui, pour toute construction soumise au visa de l’architecte : le projet doit être établi par un architecte agréé, inscrit au tableau national (art. 4 du décret législatif 94-07).
- Comment vérifier qu’un architecte est agréé ?
- Il doit être inscrit au tableau national des architectes, tenu par le CNOA, qui publie chaque année la liste de ses membres.
- Que change le décret du 14 avril 2026 ?
- Il modifie le décret 15-19 sur les actes d’urbanisme : dépôt papier ou sur plateforme numérique, délais d’instruction resserrés et recours devant une commission nationale, selon Algérie360.
- L’architecte est-il responsable des défauts de construction ?
- Il répond des actes professionnels dont il a la charge (art. 14 du décret législatif 94-07). Pour les garanties après livraison, voir notre guide sur les garanties légales de la VEFA.