Question 1

Qu’est-ce que la vente sur plan (VSP ou VEFA) en Algérie ?

Accepted Answer

La vente sur plan (VSP, équivalent algérien de la VEFA) consiste à acheter un logement en cours de construction, payé par tranches liées à l’avancement des travaux. Cadre légal : décret législatif 93-03 (1993) et loi n° 11-04 du 17 février 2011 sur la promotion immobilière. Le promoteur doit être agréé, avoir son permis de construire (mise en vente impossible avant, art. 25 loi 11-04) et la garantie FGCMPI. Le contrat doit être signé devant notaire : un contrat sous seing privé offre une protection limitée.

Question 2

Comment fonctionnent le contrat de réservation et l’acompte versé au promoteur ?

Accepted Answer

L’acompte de réservation représente en général 10 à 20 % du prix, versé à la signature du contrat de réservation chez le notaire. Le contrat doit mentionner l’identité des parties, la description précise du bien, le prix total, l’échéancier, le délai de livraison, les pénalités de retard, l’affiliation FGCMPI avec son numéro de dossier, le descriptif technique, les conditions de résiliation et les garanties après livraison. Ne versez rien en espèces ni « en confiance » avant contrat.

Question 3

Comment se paie un logement acheté sur plan : à quel rythme verse-t-on l’argent ?

Accepted Answer

Selon l’article cité (juillet 2026) qui renvoie au décret n° 13-431, l’échéancier maximal est de 20 % à la signature, 15 % après les fondations, 35 % après le gros œuvre, 25 % après les travaux tous corps d’état et raccordements, puis 5 % à la prise de possession. Un autre guide donne des fourchettes indicatives (réservation 10-20 %, fondations 15-20 %, gros œuvre 20-25 %, hors d’eau/hors d’air 15-20 %, finitions 15-20 %, livraison 5-10 %). Règle commune : le paiement doit suivre l’avancement réel des travaux, jamais le devancer.

Question 4

Le promoteur peut-il augmenter le prix après la signature ?

Accepted Answer

En vente sur plan, la révision de prix est plafonnée à 20 % du prix initial, sauf circonstances imprévisibles, incontournables et exceptionnelles (article cité, juillet 2026, qui renvoie au décret n° 13-431). Lisez la clause de révision avant de signer.

Question 5

Comment vérifier qu’un promoteur est agréé (agrément, TNPI) ?

Accepted Answer

L’agrément de promoteur est délivré par la commission technique de la wilaya (décret exécutif n° 19-243 du 8 septembre 2019) ; le promoteur est ensuite inscrit au Tableau national des promoteurs immobiliers (TNPI) du ministère de l’Habitat. Demandez une copie du certificat (numéro, date, wilaya) et confirmez-la à la direction du logement de la wilaya. Un extrait de registre du commerce ne prouve pas un agrément de promotion immobilière.

Question 6

Qu’est-ce que le FGCMPI et que garantit-il à l’acheteur ?

Accepted Answer

Le FGCMPI (créé par le décret exécutif n° 97-406 de 1997, sous tutelle du ministère de l’Habitat) garantit le remboursement des avances versées par les acquéreurs en vente sur plan en cas de défaillance du promoteur : faillite, incapacité à achever, décès ou disparition sans reprise, escroquerie avérée ; il peut aussi mandater une entreprise pour achever le projet. Il ne couvre pas les retards (sauf abandon pour force majeure), les malfaçons, les écarts avec le descriptif ni les litiges entre copropriétaires. L’adhésion générale ne suffit pas : exigez l’attestation propre au projet, avec son numéro de dossier, annexée au contrat, et consultez la liste par wilaya sur fgcmpi.org.dz.

Question 7

Quelles garanties a-t-on après la livraison d’un logement neuf ?

Accepted Answer

Après la livraison : la garantie de parfait achèvement dure 1 an (malfaçons), la garantie décennale 10 ans (vices structurels). Les réserves doivent figurer sur le procès-verbal de réception, sinon il est plus difficile de faire valoir les défauts. Le FGCMPI ne couvre pas les malfaçons : le recours est direct contre le promoteur.

Question 8

Que faire si le promoteur livre en retard ?

Accepted Answer

Le retard est le risque le plus fréquent en vente sur plan. Le FGCMPI ne couvre pas les retards (sauf abandon complet pour force majeure) : la protection vient du contrat. Une pénalité contractuelle est conseillée (exemple cité : 0,5 % du prix par mois de retard). Gardez les preuves (photos datées du chantier, courriers), faites relire le contrat avant signature (coût indicatif cité : 10 000 à 30 000 DA) et demandez conseil à un avocat si le chantier s’arrête. Il n’existe pas de délai légal de rétractation après signature : la résiliation dépend des clauses du contrat.

Question 9

Quels signaux doivent alerter avec un promoteur immobilier ?

Accepted Answer

Signaux cités : refus de fournir les documents ; paiement en espèces ou « en confiance » avant contrat ; réservation sous seing privé sans notaire ; prix nettement inférieur au marché ; grosse tranche exigée avant l’avancement visible ; aucun projet livré (seulement des rendus 3D) ; insistance pour utiliser le notaire du promoteur ; permis affiché ne correspondant pas au projet ; pression (« offre valable 48 h ») ; vendeur se disant « propriétaire » et non promoteur agréé. Deux signaux ou plus : arrêtez le processus.

Question 10

Qu’est-ce que le piège du « logement familial » revendu comme programme ?

Accepted Answer

Piège signalé : un particulier obtient un permis à usage familial puis revend les appartements comme un programme commercial, sans agrément ni garantie FGCMPI. Vérifiez que le vendeur est un promoteur agréé et que le permis correspond au programme vendu.

Question 11

Vaut-il mieux acheter chez un promoteur public ou chez un promoteur privé ?

Accepted Answer

Les promoteurs publics (comme l’ENPI) gèrent des programmes à prix encadrés (LPP, logement promotionnel libre). Les promoteurs privés proposent surtout des résidences haut standing vendues sur plan ; le prix sur plan est présenté comme inférieur de 10 à 20 % au bien livré, avec un paiement échelonné sur 18 à 36 mois, mais avec des risques de retard, de non-conformité et de faillite. Ne signez jamais lors d’un salon, et exigez agrément, permis du projet précis, affiliation FGCMPI, certificat négatif et contrat chez un notaire que vous choisissez.

Question 12

Que faut-il vérifier avant de signer un achat immobilier ?

Accepted Answer

Contrôles conseillés : 1) obtenir le dossier complet avant toute réservation ; 2) comparer nom, références cadastrales et superficie dans tous les documents ; 3) choisir votre propre notaire, indépendant du vendeur ; 4) reconstituer la chaîne de propriété ; 5) demander à la conservation foncière une fiche récente (charges, hypothèques, saisies) ; 6) contrôler cadastre et urbanisme ; 7) inspecter le bien et comparer aux plans ; 8) faire régulariser les anomalies avant paiement ; 9) signer un acte authentique avec paiement encadré, puis suivre la publication et la mise à jour du livret. Pour un programme neuf, ajoutez : agrément, permis du projet, attestation FGCMPI.

Question 13

Comment se passe la réception d’un logement neuf ?

Accepted Answer

À la livraison, vérifiez le logement par rapport au descriptif technique et listez toutes les réserves sur le procès-verbal de réception : sans réserve écrite, il devient plus difficile de faire valoir un défaut. La garantie de parfait achèvement dure 1 an et la décennale 10 ans.

Question 14

Comment fonctionne la copropriété dans un immeuble neuf (syndic, charges) ?

Accepted Answer

En copropriété, chaque lot comprend une partie privative et une quote-part des parties communes (tantièmes). Le règlement de copropriété fixe la répartition des charges et les règles de vie ; un administrateur ou syndic gère l’immeuble. Dans le neuf, le promoteur assure la gestion initiale pendant deux ans à compter de la vente de la dernière fraction (article cité, juillet 2026). Demandez le règlement de copropriété avant de signer.

Question 15

Que veulent dire « fini », « semi-fini » et « clé en main » ?

Accepted Answer

Gros œuvre : structure du bâtiment (fondations, poteaux, planchers, murs). Hors d’eau / hors d’air : bâtiment clos et couvert. Tous corps d’état (TCE) : second œuvre (électricité, plomberie, menuiseries, carrelage…). Finitions : peinture, revêtements, équipements. Un logement « semi-fini » est livré sans certaines finitions que l’acquéreur complète ; « clé en main » signifie livré fini. Vérifiez toujours le descriptif technique du contrat.

Question 16

Que signifient F2, F3, F4 et F5 ?

Accepted Answer

En Algérie, « F » suivi d’un chiffre désigne le nombre de pièces principales (hors cuisine, sanitaires, dégagements) : un F3 compte trois pièces, par exemple un séjour et deux chambres. Surfaces citées pour le logement promotionnel public : F3 environ 80 m², F4 100 m², F5 120 m². Un duplex est un logement sur deux niveaux ; un studio (F1) n’a qu’une pièce principale.

Question 17

Quelle différence entre compromis, promesse de vente et avant-contrat ?

Accepted Answer

Le compromis (ou promesse de vente) engage vendeur et acquéreur avant l’acte définitif, avec un acompte courant de 10 à 20 % chez le notaire. Depuis la loi de finances 2026, la promesse de vente est taxée à 2,5 % (puis 2,5 % à la vente définitive ; droit fixe de 5 000 DA pour une résiliation). Si le délai entre compromis et vente s’allonge, actualisez les vérifications (charges, hypothèques).

Question 18

J’habite à l’étranger et je veux acheter en Algérie : par où commencer ?

Accepted Answer

Ordre conseillé : 1) fixer votre budget total (prix + frais + change) ; 2) choisir la ville et le quartier, comparer des programmes ; 3) vérifier le promoteur (agrément TNPI, permis, attestation FGCMPI du projet) ; 4) choisir votre propre notaire, indépendant du vendeur ; 5) préparer le circuit des fonds (compte en devises, virement bancaire traçable, jamais d’espèces) ; 6) donner une procuration limitée si vous ne pouvez pas vous déplacer ; 7) à la livraison, faire constater les réserves. yadra! vous met en relation avec les promoteurs.

Question 19

Comment faire une procuration pour acheter depuis l’étranger : consulat ou notaire ?

Accepted Answer

Deux voies : le consulat d’Algérie (environ 5 € de timbre, document remis le jour du rendez-vous, voie la plus reconnue par les notaires algériens, sans apostille ni traduction) ou un notaire du pays de résidence (apostille de La Haye + traduction assermentée en arabe : 200 à 500 € et 1 à 2 semaines). La procuration doit nommer le bien (adresse, lot, superficie, références cadastrales) et lister les actes autorisés ; une procuration ne couvre qu’un objet ; indiquez une date de fin ; une seule langue, stylo indélébile, aucune case vide. Elle reste valable tant qu’elle n’est pas révoquée : révoquez-la à la fin de la transaction. N’autorisez pas l’encaissement du prix sur le compte du mandataire.

Question 20

Peut-on acheter un bien en Algérie avec des euros ?

Accepted Answer

Le paiement en euros est possible dans un cadre précis : virement depuis l’étranger vers un compte en devises en Algérie (la BNA et la BDL indiquent que ces comptes reçoivent des virements de l’étranger), puis finalisation chez le notaire ; pour l’ENPI, le règlement en devises passe par un compte auprès d’une banque algérienne. Évitez les espèces et tout circuit informel (« square ») : risques légaux importants. La banque doit pouvoir tracer l’origine des fonds ; surveillez le taux euro/dinar officiel qui influence le coût réel ; prévoyez plusieurs pour cent au-dessus du prix pour les frais et le change.

Question 21

Quel compte ouvrir en Algérie : dinars, devises ou CEDAC ?

Accepted Answer

Trois comptes : en dinars (dépenses locales, mais un solde en dinars ordinaires n’est pas automatiquement transférable à l’étranger) ; en devises (euro, dollar…, utile pour documenter l’entrée de capitaux) ; CEDAC (compte étranger en dinars convertibles, visé surtout pour les personnes de nationalité étrangère : un Algérien non-résident n’y est pas automatiquement éligible, demandez une confirmation écrite). Pour la majorité de la diaspora, la source conseille d’associer un compte en dinars et un compte en devises. Conservez compromis, acte, avis de virement et attestations de conversion.

Question 22

Qui peut acheter en Algérie : nationaux, diaspora, étrangers ?

Accepted Answer

Les Algériens résidant en Algérie achètent sans restriction. Les Algériens de la diaspora aussi, avec paiement par banque officielle et conservation des justificatifs de transfert ; un passeport algérien valide ou une carte consulaire suffit à être traité comme national (mêmes droits pour investir, acheter, ouvrir un compte en devises). Les étrangers non algériens : accès très restreint pour un terrain, uniquement dans un investissement agréé (Conseil national de l’investissement) selon Zoom Algérie.

Question 23

La diaspora peut-elle accéder aux logements aidés (AADL, LPA, LPP) ?

Accepted Answer

Selon les sources consultées : le LPP de l’ENPI est la seule formule d’État officiellement ouverte aux Algériens de l’étranger (depuis 2016), ainsi que le logement promotionnel libre. L’AADL (location-vente) et le LPA sont réservés aux résidents ; une rumeur d’ouverture de l’AADL à la diaspora a été démentie. L’achat chez un promoteur privé ou auprès d’un particulier reste ouvert à tous.

Question 24

Un non-résident peut-il obtenir un crédit immobilier en Algérie ?

Accepted Answer

Selon Zoom Algérie (mai 2026), un non-résident peut obtenir un crédit en Algérie avec passeport algérien valide, revenus justifiés à l’étranger (capacité d’endettement calculée sur 50 % du revenu étranger converti), apport d’au moins 10 %, compte bancaire algérien pour les prélèvements et documents authentifiés par le consulat. Il ne bénéficie pas des taux bonifiés de 1 % ou 3 % et relève des taux classiques (5 à 7 % cités). CNEP, CPA, BNA, BDL et banques islamiques sont citées ; la BNA a lancé en 2025 l’offre « Bladi DZ » pour la diaspora. Confirmez en agence.

Question 25

Comment investir en Algérie depuis l’étranger (loi 22-18, AAPI) ?

Accepted Answer

Texte de référence : loi n° 22-18 du 24 juillet 2022 sur l’investissement. La règle 51/49 ne s’applique plus qu’à une liste limitée d’activités stratégiques ; ailleurs, un investisseur peut détenir 100 % du capital. L’AAPI (ex-ANDI) est le guichet unique (plateforme invest.gov.dz, accessible depuis l’étranger) ; l’attestation d’enregistrement conditionne les avantages fiscaux. Le rapatriement du capital et des revenus est garanti pour les investisseurs apportant au moins 25 % de financement d’origine étrangère. Vérifiez auprès de l’AAPI (aapi.dz) avant toute décision. Cela concerne l’investissement d’entreprise : l’achat d’un logement personnel suit les règles des guides d’achat.

Question 26

Peut-on vendre un bien depuis l’étranger et rapatrier l’argent ?

Accepted Answer

Pour vendre à distance : procuration spéciale préparée avec le notaire ; un mandataire fiscal habilité peut faire liquider et payer l’impôt d’un vendeur non domicilié ; le compte bénéficiaire doit figurer dans l’acte. Le transfert des fonds à l’étranger n’est pas automatique : propriété du produit net, paiement de l’impôt et convertibilité sont des étapes distinctes ; la banque peut demander l’acte, la justification d’acquisition, l’origine des fonds et la déclaration fiscale. Un compte en devises ne rend pas transférables les dinars.

Question 27

Les prix sont-ils plus élevés pour la diaspora ?

Accepted Answer

Arnaque courante : un bien affiché 12 millions DA localement est proposé 15 millions « parce que vous êtes à l’étranger ». Certains vendeurs affichent aussi en euros (notamment en Kabylie). Comparez avec les prix locaux par ville et par quartier, faites confirmer une fourchette par un proche ou une agence locale, et réglez par le circuit bancaire.

Question 28

Qu’est-ce que l’apostille, la légalisation et la traduction assermentée ?

Accepted Answer

Pour qu’un document étranger soit utilisable en Algérie : légalisation ou apostille de La Haye (un notaire peut apposer l’apostille, délai cité 48 h), puis traduction en arabe par un traducteur assermenté (50 à 150 € cités). Les procurations établies au consulat d’Algérie n’exigent ni apostille ni traduction. L’apostille authentifie l’acte mais ne détermine ni les héritiers ni la validité du titre.

Question 29

Qu’est-ce que le LPL, le logement public locatif ?

Accepted Answer

Le LPL est un logement locatif social financé par l’État, attribué à un loyer symbolique aux ménages modestes (revenu jusqu’à 24 000 DA par mois, soit environ 1,2 fois le SNMG). Il n’est pas à vendre : on le demande auprès de la daïra/commission d’attribution de sa wilaya, avec de longues listes d’attente. Attention : le sigle « LPL » est aussi employé pour « logement promotionnel libre » (voir cette fiche).

Question 30

Qu’est-ce que le LPL « logement promotionnel libre » vendu par l’ENPI ?

Accepted Answer

Le logement promotionnel libre est vendu sans aide de l’État ni plafond de revenus : l’acquéreur paie l’intégralité du prix, en une ou plusieurs tranches, sans prêt bancaire spécifique. Il est ouvert à tous, y compris aux Algériens de l’étranger, et proposé par l’ENPI et par des promoteurs. Les prix sont plus élevés que dans les formules aidées mais souvent inférieurs au marché privé libre. Le même sigle « LPL » désigne aussi le logement public locatif (social) : vérifiez toujours de quelle formule il s’agit.

Question 31

Qu’est-ce que le LPA (logement promotionnel aidé) ?

Accepted Answer

Le LPA (qui a remplacé le LSP, logement social participatif, en 2011) est construit par des promoteurs privés agréés et combine l’épargne du ménage, une aide directe de l’État via la CNL et un crédit bancaire bonifié. Conditions citées : nationalité algérienne, résidence en Algérie, revenu jusqu’à 6 fois le SNMG (environ 144 000 DA depuis le SNMG de 24 000 DA de 2026 ; 120 000 DA avec l’ancien), ne posséder ni logement ni terrain à bâtir, ne pas avoir déjà reçu d’aide au logement. L’aide CNL citée est de 700 000 DA (revenu ≤ 4 SNMG) ou 400 000 DA (entre 4 et 6 SNMG). Revente interdite pendant 5 ans selon la source ; non ouvert à la diaspora.

Question 32

Qu’est-ce que le LPP (logement promotionnel public) de l’ENPI ?

Accepted Answer

Le LPP est réalisé et vendu par l’ENPI (lancé en 2013 avec AADL 2) pour les revenus intermédiaires à élevés. Il s’achète par tranches ou avec un crédit bancaire à taux bonifié, et l’inscription se fait en ligne sur enpi.dz. Types cités : F3 (80 m²), F4 (100 m²), F5 (120 m²). Les Algériens résidant à l’étranger y ont accès depuis 2016 (modalités fixées en décembre 2017) sans justificatif de revenu : pièces demandées = attestation de résidence consulaire, pièce d’identité, formulaire ENPI, déclaration sur l’honneur ; règlement en devises au taux officiel sur un compte ENPI au CPA. Ne pas posséder de logement ou de terrain (sauf un F1) ni avoir reçu d’aide de l’État.

Question 33

Comment fonctionne l’AADL (location-vente) ?

Accepted Answer

La location-vente AADL permet d’occuper le logement dès sa remise des clés et de le payer sur longue période : environ 38 % du prix au départ (versés en cinq échéances : 10 % puis 4 × 7 %), puis le solde (62 %) sur 25 à 35 ans avec un taux pris en charge par l’État, soit sans intérêt pour l’acquéreur selon la source. Public visé : revenu entre 24 000 DA et environ 6 fois le SNMG (≈ 144 000 DA depuis le SNMG de 24 000 DA de 2026 ; 120 000 DA avec l’ancien), nationalité algérienne, ni logement ni terrain, pas d’aide de l’État antérieure. Revente interdite avant l’acquisition définitive ; la totalité du prix doit être remboursée avant 70 ans.

Question 34

Où en est le programme AADL 3 ?

Accepted Answer

AADL 3 a été lancé en 2024 avec inscription entièrement numérique, aujourd’hui close. Selon la presse (août 2026), 950 000 souscripteurs ont payé la première tranche (343 000 DA pour un F3, 431 500 DA pour un F4, en deux versements) et le ministre de l’Habitat a annoncé une remise des premières clés au 1er novembre 2026 pour une partie seulement des souscripteurs (chantiers les plus avancés), sans liste de wilayas publiée à ce jour. Le prix final n’était pas publié au moment des sources. Suivez les communiqués officiels de l’AADL (aadl.dz).

Question 35

Qu’est-ce que l’ENPI ?

Accepted Answer

L’ENPI est l’entreprise publique de promotion immobilière : elle réalise et vend notamment des LPP et des logements promotionnels libres (appartements, duplex, villas, locaux commerciaux). L’inscription se fait en ligne sur enpi.dz. Les prix ENPI cités par la presse sont généralement inférieurs à ceux des promoteurs privés des beaux quartiers.

Question 36

Qu’est-ce que le SNMG et pourquoi sert-il de seuil de revenus ?

Accepted Answer

Les seuils de revenus des programmes aidés sont exprimés en multiples du SNMG (salaire national minimum garanti). Le SNMG est de 24 000 DA par mois depuis le 1er janvier 2026 (décret présidentiel n° 26-01, cité par yadra!) ; il était de 20 000 DA avant. Calcul : 6 SNMG = 144 000 DA et 12 SNMG = 288 000 DA (au lieu de 120 000 et 240 000 DA avec l’ancien SNMG). Plusieurs articles de 2024 à mars 2026 raisonnent encore avec 20 000 DA. Les plafonds applicables sont fixés par les textes de chaque programme : vérifiez-les auprès de l’AADL, de l’ENPI ou de la wilaya.

Question 37

Combien coûtent les frais de notaire en Algérie (barème) ?

Accepted Answer

Le barème des honoraires (décret exécutif n° 08-243 du 3 août 2008, cité par l’article de juillet 2026) est cumulatif : 3 % sur la tranche jusqu’à 500 000 DA, 2 % de 500 001 à 1 000 000 DA, 1 % au-delà, plus 19 % de TVA sur les honoraires et un droit forfaitaire de 500 DA. Exemple pour un bien à 8 millions DA : 95 000 DA d’honoraires + environ 18 050 DA de TVA. S’y ajoutent les droits d’enregistrement, la publicité foncière, le timbre et les débours, soit un total d’environ 7 à 7,5 % du prix dans l’exemple de la source.

Question 38

Quels droits d’enregistrement paie-t-on à l’achat, et la promesse de vente est-elle taxée ?

Accepted Answer

Droit de mutation : 5 % dans le cas général (art. 252 du Code de l’enregistrement, maintenu par la LF 2026). Depuis la loi de finances 2026, la promesse de vente est taxée à 2,5 % (TSA, 9 janvier 2026), et 2,5 % sont à nouveau dus à la vente définitive : le total n’est pas réduit, seul le moment du paiement change (Zoom Algérie). Résiliation d’une promesse : droit fixe de 5 000 DA. La publicité foncière est généralement de 1 % du prix. Depuis 2025, les notaires alignent le prix déclaré sur le référentiel de prix de la DGI. Les sources divergent sur certains points : confirmez avec votre notaire.

Question 39

Quels frais annexes prévoir en plus du prix d’un logement ?

Accepted Answer

Au-delà du prix : provision chez le notaire (droits au Trésor, taxes, honoraires, frais accessoires, avec reçu détaillé), frais de financement (étude, gestion, évaluation, assurance, garantie, marge ou intérêts), frais de transfert depuis l’étranger (banques, change), travaux et mise en conformité, puis la première année : assurance, fiscalité locale, charges de copropriété et entretien. La source conseille de bâtir trois budgets : à la signature, jusqu’aux clés, et sur douze mois. Notre simulateur de budget applique ces postes.

Question 40

Combien coûte réellement un bien affiché à 8 millions de dinars ?

Accepted Answer

Exemple de Zoom Algérie (juillet 2026) pour 8 000 000 DA : honoraires du notaire 95 000 DA (barème cumulatif), TVA sur honoraires ≈ 18 050 DA, droits d’enregistrement ≈ 400 000 DA (5 %), publicité foncière 80 000 DA (1 %), timbre et débours ≈ 5 000 DA, soit environ 600 000 DA (≈ 7,5 %). L’article annonce 588 000 DA : ses propres lignes donnent plutôt ≈ 598 000 DA. Depuis 2026 la promesse de vente supporte 2,5 % puis 2,5 % à la vente définitive. Utilisez notre simulateur de budget pour un calcul à votre cas.

Question 41

Peut-on payer un logement en espèces ?

Accepted Answer

Depuis la loi de finances 2025 (article 207), les paiements immobiliers doivent passer par les circuits bancaires et financiers, pas en espèces. Réclamez toujours un virement, un chèque de banque ou un moyen traçable, avec reçu détaillé du notaire.

Question 42

Combien coûte une agence immobilière ?

Accepted Answer

Commission d’agence citée : 1 % de la valeur du bien pour une vente supérieure à 5 000 000 DA (article 34 du décret exécutif n° 09-18, d’après Zoom Algérie, juillet 2026). Vérifiez l’agrément de l’agent auprès de la CCI avant tout versement : un faux agent perçoit parfois 1 à 3 % des deux côtés sans assurance ni responsabilité. Le « samsar » (سمسار) désigne l’intermédiaire informel : exigez toujours un contrat écrit et ne payez aucune commission avant la signature chez le notaire.

Question 43

Qui paie la taxe foncière et combien ?

Accepted Answer

La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier, que le bien soit occupé, loué ou vacant. Selon Zoom Algérie (juillet 2026) : base = valeur locative cadastrale, taux de 3 % pour un logement occupé par son propriétaire et 5 % pour un local commercial ou industriel ; déclaration avant le 30 avril ; pénalité de 10 % par mois de retard plafonnée à 100 %. Nouvelles constructions : exonération de 5 ans (art. 256 CIDTA). Paiement via le portail Jibayatic. La loi de finances majore le taux pour certains logements secondaires vides : voir notre guide.

Question 44

Qu’est-ce que la taxe d’habitation et la taxe d’assainissement ?

Accepted Answer

La taxe d’habitation est due par l’occupant (propriétaire ou locataire) : de 300 à 2 400 DA par an selon la commune et le local (1 200 à 2 400 DA dans les grandes villes), prélevée sur la facture Sonelgaz. La taxe d’assainissement est une redevance communale (collecte des ordures) prélevée avec la taxe foncière, de quelques centaines à quelques milliers de dinars par an, due même si le bien est vacant. Aucune exonération générale pour les non-résidents.

Question 45

Quel impôt paie-t-on sur les loyers (IRG) et comment le déclarer ?

Accepted Answer

Selon la DGI (page 2026, relayée par Zoom Algérie) : habitation, loyers bruts annuels ≤ 1 800 000 DA → 7 % libératoire ; local professionnel non équipé ou contrat avec une société, ≤ 1 800 000 DA → 15 % libératoire ; au-delà de 1 800 000 DA → 7 % à titre provisoire, imputable sur l’IRG définitif, avec abattement de 25 % pour l’habitation dans l’assiette. Déclaration et paiement dans les vingt premiers jours du mois suivant l’encaissement (série G n° 51). Un résident fiscal français déclare aussi ces loyers en France (annexe 2047) avec crédit d’impôt prévu par la convention.

Question 46

Quel impôt sur la plus-value quand on revend un bien ?

Accepted Answer

À la revente, l’IRG est de 15 % de la plus-value imposable (prix de cession fiscal moins valeur d’acquisition majorée des frais admis, plafonnés à 30 % de la valeur d’acquisition). Abattement de détention : 5 % par an à partir de la 3e année, plafonné à 50 % (atteint à 12 ans). Réduction de 50 % de l’IRG pour l’unique habitation principale, sous conditions. Depuis 2026, si le prix d’acquisition est introuvable, il est fixé forfaitairement à 40 % du prix de vente. Déclaration G n° 17 et paiement sous 30 jours à compter de l’acte, même sans plus-value. Ne présumez pas que le notaire paie l’impôt.

Question 47

Qu’est-ce que le référentiel de prix de la DGI ?

Accepted Answer

La DGI publie un référentiel de prix (valeurs de base par zone) servant de base fiscale ; exemple cité pour Alger (habitations de standing, 2025-2026) : de 115 000 DA/m² en périphérie à 149 500 DA/m² au centre. Ce n’est pas le prix du marché, qui le dépasse souvent. Depuis 2025, les notaires alignent le prix déclaré sur ce référentiel.

Question 48

Quelles sont les conditions générales d’un crédit immobilier en Algérie ?

Accepted Answer

Repères cités (Zoom Algérie, mars 2026, à confirmer auprès de la banque) : financement de 90 à 100 % selon banque et produit ; apport personnel de 10 à 30 % selon les sources ; durée jusqu’à 25-40 ans selon la banque ; âge de 19 ans minimum et 70-75 ans maximum à la dernière mensualité ; endettement maximal d’un tiers du revenu net du ménage ; ancienneté d’un an pour un salarié, deux ans pour un indépendant ; délai de traitement de 2 à 6 semaines ; frais de dossier souvent 0,5 à 1 % du crédit. Taux fixes classiques cités : 5 à 7 %, non sourcés.

Question 49

Qu’est-ce que le taux bonifié à 1 % ou 3 % ?

Accepted Answer

Le taux bonifié (pris en charge en partie par l’État) est de 1 % pour un revenu mensuel jusqu’à 6 fois le SNMG (≈ 144 000 DA depuis le SNMG de 24 000 DA de 2026 ; 120 000 DA avec l’ancien) et de 3 % entre 6 et 12 fois le SNMG (≈ 144 001 à 288 000 DA depuis 2026), pour un logement promotionnel neuf, rural, LPA, LPP ou vendu sur plan (Zoom Algérie, mars 2026). La bonification s’applique aux logements éligibles : demandez à votre banque si le programme visé l’est.

Question 50

Quelles banques financent l’immobilier en Algérie ?

Accepted Answer

D’après le tableau de Zoom Algérie (mars 2026) : CNEP-Banque (crédit classique, taux bonifié, Mourabaha ; jusqu’à 35 ans), CPA (Mourabaha Aqar ; jusqu’à 40 ans), BNA (offre « Bladi DZ » pour la diaspora lancée fin 2025), BDL, BADR, Société Générale Algérie et Gulf Bank Algeria (BAYTI) en crédit classique, Al Baraka et Al Salam en finance 100 % islamique. Les produits, durées et quotités sont à confirmer en agence.

Question 51

Qu’est-ce que la mourabaha immobilière ?

Accepted Answer

La Mourabaha est un financement islamique : pas de taux d’intérêt au sens classique, mais une marge fixée à la signature. Un apport de bonne foi (« hamich al jiddiya »), souvent 10 % du prix, est généralement demandé. Plusieurs banques la proposent (CNEP, CPA, BNA, BADR, Al Baraka, Al Salam…). Comparez le coût total (marge + frais) avec un crédit classique, pas seulement le « taux ».

Question 52

Quelle assurance faut-il avec un crédit immobilier ?

Accepted Answer

L’assurance emprunteur couvre principalement le décès et l’invalidité absolue et définitive (IAD) : elle devient obligatoire quand la banque l’exige dans l’offre de prêt. La multirisque habitation (incendie, dégât des eaux, vol, catastrophe naturelle) ne rembourse pas le crédit après décès et ne remplace pas l’assurance emprunteur : les deux sont à budgéter séparément. Un non-résident doit déclarer son pays de résidence réel et vérifier par écrit les exclusions et modalités des examens médicaux. Aucun tarif national uniforme n’est publié.

Question 53

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Accepted Answer

Règle de départ citée : l’endettement maximal est d’un tiers (33 %) du revenu net mensuel du ménage. Mensualité maximale ≈ revenu net × 1/3 − autres crédits. Exemple : 90 000 DA nets → environ 30 000 DA de mensualité totale. Notre guide et le simulateur de budget détaillent le calcul.

Question 54

Quels documents fournir pour un dossier de crédit immobilier ?

Accepted Answer

Pièces citées : carte d’identité biométrique, extrait de naissance n° 12, fiche familiale ou certificat de célibat, certificat de résidence de moins de 3 mois ; revenus : 3 dernières fiches de paie et attestation de salaire (salariés), registre de commerce, déclaration C20, avis d’imposition et relevés (indépendants) ; bien : compromis ou contrat de réservation, acte de propriété ou attestation ENPI, évaluation, permis de construire si construction individuelle. Visite médicale souvent exigée, surtout au-delà de 50 ans.

Question 55

Qu’est-ce que l’apport personnel, la quotité et la soulte ?

Accepted Answer

Apport personnel : part du prix payée avec vos fonds propres. Quotité : pourcentage du prix financé par le crédit (jusqu’à 90 ou 100 % selon la banque). Mensualité : remboursement mensuel. Soulte : somme versée à un copartageant pour compenser une différence de valeur lors d’un partage.

Question 56

Qu’est-ce que le livret foncier ?

Accepted Answer

Le livret foncier est le titre de propriété issu de la conservation foncière : il reproduit les droits et charges (hypothèques, saisies) annotés au fichier immobilier, pour une unité foncière cadastrée et immatriculée. Un modèle électronique à puce a été créé par le décret exécutif n° 26-15 du 7 janvier 2026 : un ancien livret papier doit être contrôlé, pas rejeté d’office. Si le livret est perdu, le vendeur doit obtenir un duplicata : ne financez pas cette démarche et suspendez la vente jusqu’à confirmation du notaire. Une photocopie peut être périmée : comparez-la à la fiche conservée par la conservation foncière.

Question 57

Qu’est-ce qu’un acte notarié (acte authentique) ?

Accepted Answer

L’acte notarié constate l’opération (vente, donation, partage, succession), les parties, le bien, les références cadastrales, l’origine de propriété et le prix. Il ne prouve pas la situation actuelle : une hypothèque, une saisie ou une succession postérieures n’y figurent pas. Il doit être enregistré et publié à la conservation foncière ; un acte sous seing privé ne vaut pas transfert immobilier et, selon l’ordonnance 75-74, les droits réels n’ont d’effet envers les tiers qu’après publication au fichier immobilier.

Question 58

Un acte sous seing privé ou un simple reçu a-t-il une valeur ?

Accepted Answer

Un acte sous seing privé, un reçu ou une facture peut prouver un paiement ou une occupation, mais ne transfère pas la propriété de façon opposable aux tiers : seule la publication d’un acte authentique à la conservation foncière le fait. Un vendeur qui promet de « faire le livret après la vente » n’offre aucune garantie juridique : ne payez pas le prix avant confirmation du notaire et de la conservation foncière.

Question 59

Que sont les « certificats négatifs » et pourquoi ne pas les confondre ?

Accepted Answer

Trois documents portent ce nom : (1) l’attestation de négativité constate qu’une recherche précise n’a rien trouvé, sans prouver l’absence d’hypothèque ni de litige ; (2) le certificat de non-possession, utilisé dans certains programmes de logement aidé, porte sur le patrimoine d’une personne, pas sur le bien vendu ; (3) le « certificat de non-hypothèque » est une expression informelle : demandez plutôt une copie ou un extrait récent de la fiche immobilière (privilèges, hypothèques, saisies, charges sur l’unité foncière exacte).

Question 60

À quoi sert l’extrait ou le plan cadastral ?

Accepted Answer

L’extrait ou plan cadastral prouve la localisation de la parcelle, ses limites graphiques, sa section, son numéro et sa superficie. Il ne prouve ni l’identité du propriétaire, ni l’absence de charges, ni la constructibilité. La matrice cadastrale regroupe des biens sans constituer une preuve de propriété.

Question 61

Qu’est-ce qu’une hypothèque et une mainlevée ?

Accepted Answer

Une hypothèque est une garantie donnée à un créancier, souvent une banque. Elle n’interdit pas forcément la vente mais exige une mainlevée coordonnée entre le créancier et le notaire. Ne versez jamais le prix en comptant que le vendeur remboursera ensuite : le solde dû et la radiation doivent être sécurisés dans le circuit notarié. À vérifier aussi : saisies ou oppositions publiées, servitudes, indivision.

Question 62

Que fait la conservation foncière ?

Accepted Answer

La conservation foncière tient le fichier immobilier : c’est là que les actes (vente, partage, succession) sont publiés pour être opposables aux tiers. Après la vente, le notaire fait publier l’acte et la mise à jour du livret suit. Avant d’acheter, demandez des renseignements récents sur le titulaire et les annotations : ne vous fiez pas à un document fourni par le seul vendeur.

Question 63

Qu’est-ce que le permis de construire ?

Accepted Answer

Le permis de construire est délivré par l’APC après instruction de la DUC (délai réglementaire généralement de 3 à 4 mois, réel de 2 à 6 mois, parfois jusqu’à 12 pour les dossiers complexes). Il est valable 3 ans, doit être affiché sur le chantier, et ne prouve pas la propriété du terrain : un promoteur peut avoir un permis sans posséder le terrain. Pour un programme neuf, il doit être propre au projet. Vérifiez numéro, date et bénéficiaire auprès de la commune.

Question 64

Quelle est la procédure et le délai pour un permis de construire ?

Accepted Answer

Dossier en trois volets (administratif, architectural par architecte agréé, technique par BET agréé) déposé à l’APC du terrain, qui délivre un récépissé le jour même ; plateforme e-permis du ministère dans les grandes wilayas. Délais cités : guichet unique 15 jours après dépôt, réponse définitive 3 mois (APC) à 4 mois (wilaya/ministère), réel 2 à 6 mois ; selon la source, le silence au-delà des délais vaut accord pour un dossier complet et conforme. Validité 3 ans ; panneau obligatoire sur le terrain. Refus : recours gracieux (APC ou wali) puis tribunal administratif. Cadre cité : loi 90-29 et décret exécutif n° 15-19.

L’immobilier en Algérie, vos questions, des réponses sourcées.

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