Mourabaha, ijara, istisna’a : ce que l’exonération des droits de mutation changerait en 2027
Acheter un logement avec une banque islamique coûtait jusqu’ici plus de formalités, et plus de frais, que le crédit classique. Le projet de budget 2027 s’attaque au problème : plus de droits de mutation ni de publicité foncière sur ces contrats. Ce que le texte dit précisément, ce que cela peut valoir en économie, et ce qui reste à confirmer.
Rédaction yadra! — publié le 24 octobre 2026.
Photo : Sama23WIKI / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0 (recadrée).
L’essentiel
- Mesure : Exonération du droit de mutation et de la publicité foncière pour la mourabaha, l’ijara mountahia bi tamlik et l’istisna’a, dès 2027
- Articles : 34 (code de l’enregistrement, article 258) et 35 (publicité foncière) du projet de loi de finances 2027
- Formalités initiales : Droit fixe de 4 000 DA, à condition que le bail dure au moins douze ans
- Statut : Projet, non voté ; une seule source de presse consultée ; date exacte d’entrée en vigueur non précisée
Ce que prévoit le texte
Selon Algérie360 (17 octobre 2026), le gouvernement prévoit d’exonérer les contrats de mourabaha, d’ijara mountahia bi tamlik et d’istisna’a des droits de mutation et de publicité foncière. Le but affiché : réduire le coût d’acquisition d’un logement et rendre les produits islamiques plus attractifs, pour les particuliers comme pour les banques.
L’article 34 modifie le paragraphe 8 de l’article 258 du code de l’enregistrement : il exonère du droit de mutation la vente d’appartements achevés et les transferts réalisés dans le cadre de ces trois contrats. L’article 35 touche à la publicité foncière. L’exonération de publicité foncière est aussi étendue aux contrats de financement d’investissements des entreprises.
Trois contrats, trois façons d’acheter
Petit rappel, en une ligne par contrat (définitions générales de la finance islamique) :
- Mourabaha : la banque achète le bien, puis vous le revend avec une marge connue à l’avance, que vous payez par échéances. Le guide complet liste les banques et le cadre légal.
- Ijara mountahia bi tamlik : une location avec transfert de propriété à l’issue du contrat. Vous payez des loyers, vous devenez propriétaire à la fin.
- Istisna’a : la banque finance un bien à construire. C’est le montage le plus proche de l’achat sur plan.
Pourquoi les droits pesaient
Le texte ne l’explique pas en ces termes, mais la mécanique se devine : dans une mourabaha, le bien passe d’abord de son vendeur à la banque, puis de la banque à vous. Deux transferts de propriété, donc deux occasions de payer des droits. C’est sans doute ce surcoût que la mesure cherche à effacer. Si c’est bien le cas, l’économie serait surtout sensible sur les montages où le bien est acheté par la banque avant d’être revendu.
Cette lecture est la nôtre. Aucun chiffre d’économie n’a été publié : nous n’en avançons donc pas.
Comment les droits seraient calculés
Pour les cas qui restent soumis à un droit, Algérie360 relève des règles de calcul :
- pour une construction réalisée par des héritiers, ou agrandie pour la famille, dans le cadre d’une mourabaha, le droit se calcule sur la valeur du bien acquis par l’établissement financier, et non sur la valeur totale du contrat ;
- pour l’ijara mountahia bi tamlik, il porte sur la valeur d’acquisition initiale par la banque, et non sur le cumul des loyers ;
- les formalités initiales sont soumises à un droit fixe de 4 000 DA, à condition que la durée du bail soit d’au moins douze ans.
Ce qu’il faut vérifier avant de signer
- La date. « Dès 2027 » n’est pas une date. Demandez à votre banque si un contrat signé fin 2026 sera concerné, et ce qu’elle prévoit en cas de remboursement des droits.
- Le montage exact. Mourabaha, ijara ou istisna’a : l’exonération vise ces trois contrats, pas un crédit classique.
- La marge. Les droits ne sont qu’une partie du prix. La marge de la banque, la durée et l’assurance pèsent davantage : demandez le coût total par écrit, puis comparez avec un crédit classique (capacité d’emprunt, financement).
- Le bien. Appartement achevé ou en cours de réalisation : le texte distingue des cas. Pour un programme neuf, vérifiez le promoteur et la garantie de l’acompte.
Ce qui reste à confirmer
L’adoption du texte par le Parlement, sa version finale, les décrets d’application, la manière dont les banques islamiques traduiront la mesure dans leurs offres. Nous n’avons consulté qu’un article de presse, pas le projet lui-même. Pour le contexte de l’ensemble du projet de budget, voir PLF 2027 : ce que le budget changerait.
Questions fréquentes
- Les droits de mutation disparaissent-ils pour tous les achats ?
- Non. Le projet ne vise que les contrats de la finance islamique (mourabaha, ijara mountahia bi tamlik, istisna’a) et, séparément, le logement aidé par l’État. Un achat comptant ou à crédit classique reste soumis aux règles actuelles.
- Combien économiserait-on ?
- Aucun chiffre n’a été publié. Le montant dépend de la valeur du bien et du montage choisi : demandez une simulation à la banque, avant et après exonération.
- La mesure s’applique-t-elle aux logements neufs sur plan ?
- L’istisna’a, financement d’un bien à construire, figure parmi les contrats visés. Le texte distingue aussi les biens achevés et ceux en cours de réalisation : vérifiez le cas de votre programme avec la banque.
- Faut-il attendre 2027 pour signer ?
- Pas forcément. Le texte n’est pas voté et la date exacte n’est pas connue. Décidez d’abord sur le coût total du financement et la qualité du programme, pas sur une exonération annoncée.
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Sources
Cet article rapporte un projet de loi à partir d’un article de presse. Il a un objectif informatif et ne remplace pas l’avis de votre banque ni d’un notaire.