Qui rédige le règlement de copropriété d’un immeuble neuf ?

Le promoteur, sur la base du modèle fixé par le décret exécutif 14-99 du 4 mars 2014, par acte notarié enregistré et publié, en accord avec le représentant élu ou désigné par les acquéreurs.

Qui gère l’immeuble après la livraison ?

Le promoteur assure ou fait assurer l’administration pendant deux ans à compter de la vente de la dernière fraction, puis la transfère aux organes mis en place par les acquéreurs ou désignés par eux.

Quelles sont les deux catégories de charges ?

Les charges de première catégorie couvrent la gestion courante et les menues réparations des parties communes, réparties en parts égales entre les occupants. Celles de deuxième catégorie couvrent les grosses réparations et la maintenance, à la charge des seuls copropriétaires, au prorata de leur quote-part.

Dois-je payer les charges si mon appartement est vide ?

Oui. Le règlement type précise que l’absence du copropriétaire ou le fait que son appartement soit inhabité ne le dispense pas de payer les charges.

Combien de temps pour contester une décision de l’assemblée ?

Deux mois à compter de la notification de la décision, devant le tribunal territorialement compétent, sous peine de déchéance.

Copropriété dans le neuf en Algérie : règlement, charges et administrateur

Acheter dans un immeuble neuf, c’est devenir copropriétaire : on possède son appartement, et on partage le reste — escaliers, toiture, ascenseur, jardin — avec les autres acheteurs. Le décret exécutif 14-99 du 4 mars 2014 impose aux promoteurs un règlement de copropriété type. Voici ce qu’il prévoit pour vous, article par article, et les questions à poser avant de signer.

Un règlement établi par le promoteur, devant notaire

Le décret exécutif n° 14-99 du 4 mars 2014 (Journal officiel n° 14 du 16 mars 2014) fixe le modèle de règlement de copropriété applicable en matière de promotion immobilière, en application de la loi n° 11-04 du 17 février 2011 sur la promotion immobilière. Les promoteurs agréés sont tenus d’élaborer, sur la base de ce modèle, le règlement de copropriété de leurs ensembles collectifs (article 3). Ce règlement précise « toutes les indications juridiques, techniques et financières » ainsi que les charges et obligations auxquelles s’engagent les acquéreurs lors de la signature du contrat de vente. Il est établi par acte notarié, enregistré et publié, à la demande du promoteur et en accord avec le représentant élu ou désigné par les acquéreurs (article 6). Une fois en vigueur, il s’impose à tous les copropriétaires, y compris à ceux qui achètent un lot plus tard.

Ce que le promoteur doit prévoir

Trois obligations ressortent du décret :Des locaux de gestion : le promoteur précise qu’il a prévu et réalisé, dans les parties communes, les locaux nécessaires à l’administration des biens et, éventuellement, à la conciergerie (article 4). Des organes de gestion : il met en place les instruments et les organes de gestion des biens proposés à la vente (article 5). Deux ans d’administration : il assure ou fait assurer l’administration de l’immeuble pendant deux ans à compter de la vente de la dernière fraction, puis transfère cette administration aux organes mis en place par les acquéreurs ou désignés par eux (article 5).Le règlement prévoit aussi que le promoteur peut désigner un administrateur pour une période transitoire, chargé de convoquer la première assemblée générale.

Parties privatives et parties communes : trois catégories

Chaque lot comprend des parties privatives (carrelages, cloisons intérieures, portes palières, fenêtres, sanitaires, placards…) et une quote-part des parties communes, réparties en trois catégories :1re catégorie, pour l’ensemble des copropriétaires : le sol, les parkings et jardins, les cours et voies d’accès, les réseaux d’égouts et de distribution, la ou les conciergeries. 2e catégorie, propre à un bâtiment : la structure (fondations, gros murs, planchers, toiture), les façades, les balcons, loggias et terrasses — même s’ils sont à l’usage exclusif d’un copropriétaire —, les halls, escaliers et paliers, les canalisations communes. 3e catégorie : exclusivement les ascenseurs, leurs machineries et leurs cages.À noter : les garde-corps, les châssis vitrés, les persiennes et volets restent des parties privatives, même sur un balcon.

Votre quote-part : les tantièmes

La quote-part de parties communes attachée à un lot est proportionnelle à sa surface privative (utile ou pondérée) rapportée à la surface de l’ensemble des lots concernés. Elle est exprimée en dix millièmes pour les parties communes générales (1re catégorie) et en millièmes pour les 2e et 3e catégories. Ces tantièmes figurent dans le tableau de division annexé au règlement : demandez-le avant de signer, c’est lui qui détermine votre part des charges de gros entretien.

Les deux catégories de charges

Les charges se répartissent en deux catégories :1re catégorie : la gestion courante et les menues réparations des parties communes. Elles incombent à l’ensemble des occupants, effectifs ou non, et sont réparties en parts égales entre chaque occupant. Elles comprennent notamment l’indemnité de l’administrateur, le salaire du concierge, l’eau et l’électricité des parties communes, les produits d’entretien des halls et escaliers, le chauffage collectif, les minuteries et l’assurance du personnel. 2e catégorie : les grosses réparations, la maintenance et la sécurité. Elles incombent aux seuls copropriétaires, au prorata de leur quote-part. Elles comprennent notamment les réparations de la toiture, des façades et des balcons, le ravalement, les canalisations principales, les ascenseurs, les assurances de l’immeuble (incendie, responsabilité civile, dégâts des eaux) et les taxes sur les parties communes.Point important pour un achat à distance : le règlement précise que l’absence d’un copropriétaire, ou le fait que son appartement est inhabité, n’exonère pas du paiement des charges.

Comment les charges sont financées

Trois mécanismes sont prévus :un budget prévisionnel adopté en début d’exercice par l’assemblée générale ; un fonds de roulement pour les travaux du planning annuel d’entretien, alimenté en début d’exercice par une provision égale à 40 % de la contribution de chaque copropriétaire ; en cas de travaux urgents de sauvegarde, un appel de fonds égal au tiers de la dépense prévue, en attendant l’assemblée générale extraordinaire que l’administrateur doit convoquer.Demandez au promoteur une estimation du budget annuel de l’immeuble : elle doit figurer dans vos calculs, en plus du prix réel du logement.

L’assemblée générale : qui décide, et à quelle majorité

La collectivité des copropriétaires est constituée en assemblée dès qu’il y a au moins deux copropriétaires. Ses règles principales :Une réunion par an au minimum, dans les trois mois qui suivent la fin de l’exercice. La première réunion a lieu au plus tard un mois après la constitution de l’assemblée : elle nomme l’administrateur, fixe sa rémunération et arrête le budget. Convocation par lettre recommandée avec avis de réception, ou remise contre émargement, au moins quinze jours avant la réunion, avec l’ordre du jour. Quorum : les deux tiers des membres. À défaut, une nouvelle réunion a lieu sous huit jours et délibère valablement quel que soit le nombre de présents. Voix : une voix par lot. On peut se faire représenter par un mandataire, mais un mandataire ne peut recevoir plus d’un pouvoir, et ni l’administrateur ni son conjoint ne peuvent l’être.Trois niveaux de majorité :majorité simple : application du règlement, règlement intérieur, travaux rendus obligatoires par la loi ; deux tiers : désignation ou révocation de l’administrateur, travaux d’amélioration, répartition des dépenses de fonctionnement ; unanimité : actes de disposition sur les parties communes, construction de nouveaux locaux, surélévation.Une décision de l’assemblée peut être contestée devant le tribunal dans un délai de deux mois à compter de sa notification, sous peine de déchéance.

L’administrateur : un mandataire de la copropriété

L’exécution des décisions est confiée à un administrateur désigné par l’assemblée pour deux ans renouvelables, choisi parmi les occupants ou en dehors d’eux. Son indemnité est fixée par l’assemblée ; elle doit représenter au moins 5 % de la valeur locative des locaux de l’immeuble. À défaut de désignation, le président de l’assemblée populaire communale peut en nommer un d’office, sur saisine de la majorité des copropriétaires. Il applique le règlement, exécute les décisions de l’assemblée, administre et entretient les parties communes, veille à l’hygiène et à la sécurité, engage et licencie le personnel d’entretien et conserve les archives de la copropriété.

Charges impayées : ce que risque un copropriétaire

L’administrateur peut recourir au recouvrement forcé. Pour les charges de 1re catégorie, après deux mises en demeure envoyées dans le mois suivant l’échéance, il demande au tribunal un titre exécutoire. Pour un copropriétaire qui ne règle pas sa quote-part de travaux, il prend une hypothèque légale sur le lot ; si la situation n’est pas régularisée au bout de trois mois, la saisie immobilière et la vente judiciaire peuvent être engagées. Si le lot est loué, une saisie-arrêt sur les loyers est possible.

Si vous revendez un lot

Le vendeur reste tenu des dettes de copropriété nées avant la vente. En cas de vente à titre onéreux, il doit remettre au notaire un certificat de moins d’un mois attestant qu’il est libre de toute obligation envers la copropriété ; l’acquéreur notifie la mutation à l’administrateur par lettre recommandée, et celui-ci peut faire opposition au versement des fonds dans un délai de quinze jours. Les obligations du règlement suivent le lot et s’imposent à l’acheteur suivant.

Les questions à poser avant de signer

Le règlement de copropriété est-il établi sur le modèle du décret 14-99, par acte notarié ? Puis-je le lire avant la signature ? Où sont les locaux d’administration et la conciergerie ? Qui administre l’immeuble pendant les deux ans suivant la vente du dernier lot, et comment la passation est-elle organisée ? Quels sont les tantièmes de mon lot, et le budget annuel estimé ? L’immeuble a-t-il un ascenseur, un chauffage collectif, une station de surpression ? Qui les entretient ? Quelle assurance couvre les parties communes ?Pour la suite du parcours, voir le rôle du notaire, les garanties légales de la vente sur plan et la réception des travaux. Sources : décret exécutif n° 14-99 du 4 mars 2014 fixant le modèle de règlement de copropriété applicable en matière de promotion immobilière, Journal officiel de la République algérienne n° 14 du 16 mars 2014 (articles 1 à 8 et annexe) ; dispositions visées : Code civil, articles 743 à 772, loi n° 11-04 du 17 février 2011 et décret n° 83-666 du 12 novembre 1983.

Questions fréquentes

Qui rédige le règlement de copropriété d’un immeuble neuf ?: Le promoteur, sur la base du modèle fixé par le décret exécutif 14-99 du 4 mars 2014, par acte notarié enregistré et publié, en accord avec le représentant élu ou désigné par les acquéreurs.
Qui gère l’immeuble après la livraison ?: Le promoteur assure ou fait assurer l’administration pendant deux ans à compter de la vente de la dernière fraction, puis la transfère aux organes mis en place par les acquéreurs ou désignés par eux.
Quelles sont les deux catégories de charges ?: Les charges de première catégorie couvrent la gestion courante et les menues réparations des parties communes, réparties en parts égales entre les occupants. Celles de deuxième catégorie couvrent les grosses réparations et la maintenance, à la charge des seuls copropriétaires, au prorata de leur quote-part.
Dois-je payer les charges si mon appartement est vide ?: Oui. Le règlement type précise que l’absence du copropriétaire ou le fait que son appartement soit inhabité ne le dispense pas de payer les charges.
Combien de temps pour contester une décision de l’assemblée ?: Deux mois à compter de la notification de la décision, devant le tribunal territorialement compétent, sous peine de déchéance.