Préemption du fisc : un an pour contester le prix d’une vente immobilière, ce que prévoit le budget 2027
Vous achetez un appartement, l’acte indique un prix, et un an plus tard le fisc vous le reprend en payant ce prix-là. Le scénario existe déjà, mais le délai n’est que de trois mois. Le projet de budget 2027 le multiplie par quatre. Voici ce que dit le texte, qui est épargné, et comment éviter d’en faire les frais.
Rédaction yadra! — publié le 24 octobre 2026.
Photo : Djaeed / Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0 (recadrée).
L’essentiel
- Texte : Article 86 du projet de loi de finances 2027, qui modifie l’article « 38 bis 3 » de la loi sur les procédures fiscales selon TSA (8 octobre 2026). Notre guide sur la loi de finances 2026 parle de l’article 38 quinquies : la numérotation est à vérifier au Journal officiel.
- Délai : 1 an à compter de l’achèvement des formalités d’enregistrement, contre 3 mois aujourd’hui
- Indemnité : Elle reviendrait à l’acheteur, et non plus au vendeur
- Statut : Projet, non voté. Le détail complet de l’article est réservé aux abonnés de TSA : certains points restent à confirmer.
Le mécanisme, en clair
Quand le prix de vente ou la valeur déclarés lui paraissent insuffisants, l’administration fiscale peut exercer, au profit du Trésor, un droit de préemption sur les biens immobiliers, les droits immobiliers, les locaux commerciaux et les droits de bail. Elle propose alors de payer le prix déclaré, augmenté des frais légalement justifiés. Autrement dit : elle prend la place de l’acheteur, au prix que celui-ci a lui-même indiqué.
La logique est celle d’une dissuasion. Si vous déclarez moins que la réalité pour réduire les droits, vous risquez de perdre le bien au prix que vous avez écrit.
Le droit actuel, avec ses trois mois, a été introduit par la loi de finances 2026 : il est expliqué dans notre guide sur les promesses de vente taxées. Cet article ne s’intéresse qu’à ce que le projet de 2027 y ajouterait.
Ce que le projet changerait
- Un an pour agir. Le délai passe de 3 mois à 1 an, à compter de l’achèvement des formalités d’enregistrement. Selon le gouvernement, il faut ce temps pour réunir des données comparatives qui permettent d’évaluer la sous-déclaration.
- Notification. La décision est communiquée à l’acquéreur ou à ses ayants droit, par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception, par le directeur des impôts de la wilaya où se trouve le bien.
- Pas de phase écrite contradictoire. D’après TSA, le texte n’en prévoit pas.
- L’indemnité change de main. Elle reviendrait à l’acheteur, qui perd le bien dont il avait acquis la pleine propriété, et serait calculée sur les sommes qu’il a dépensées.
- Les actions et parts de sociétés sortent du champ. Le projet supprime le droit de préemption sur ces acquisitions, jugé sans finalité fiscale.
Ce qui échapperait à la préemption
Selon TSA, le texte écarte certaines opérations :
- les concessions à des organismes affiliés à l’État pour un projet d’intérêt public ;
- les biens à usage religieux ;
- les ventes aux enchères publiques ;
- les ventes entre ascendants et descendants, entre époux, entre parents jusqu’au quatrième degré et entre beaux-parents jusqu’au deuxième degré.
Rien, dans l’extrait que nous avons pu lire, n’exclut les logements neufs vendus par un promoteur. Ne concluez pas à l’exemption : posez la question à votre notaire.
Pourquoi c’est aussi votre affaire si vous êtes de bonne foi
Un an, c’est long. Pendant tout ce temps, une vente enregistrée peut encore être remise en cause. Pour un acheteur qui a emprunté, rénové, meublé, le risque n’est pas théorique, même si l’indemnité couvre ses dépenses.
Autre limite : le texte ne dit pas, dans ce que la presse en rapporte, comment l’administration comparera votre prix à celui du marché. Un logement neuf acheté sur plan, dans un quartier en mutation, n’a pas toujours de comparable évident. D’où l’intérêt de pouvoir justifier votre prix pièce en main.
Cinq réflexes, quel que soit le sort du texte
- Déclarez le prix réellement convenu. C’est la seule position défendable, et la plus simple.
- Payez par la banque. Le paiement en espèces est interdit dans l’immobilier : un virement date, chiffre et prouve.
- Gardez le dossier de prix. Contrat de réservation, échéancier de paiement, appels de fonds, reçus : tout ce qui montre comment le prix a été fixé et payé.
- Interrogez votre notaire sur la manière dont le prix sera apprécié, et sur les frais réellement dus (barème et rôle du notaire).
- Comparez avant de signer. Les prix par quartier et le prix réel d’un logement neuf donnent des repères pour vérifier qu’on ne s’éloigne pas du marché.
Ce que nous ne savons pas
La suite de l’article de TSA est réservée aux abonnés. Nous n’avons donc ni les taux de pénalités éventuels, ni le rôle des notaires dans le dispositif, ni la méthode d’évaluation. Nous n’avons pas non plus consulté le texte du projet lui-même, ce qui explique que le numéro de l’article modifié diffère de celui que cite notre guide sur la loi de finances 2026. Cette page sera corrigée dès que le texte voté sera publié.
Questions fréquentes
- Le fisc peut-il racheter mon appartement ?
- Selon le projet, il peut se substituer à l’acheteur au profit du Trésor, en payant le prix déclaré plus les frais justifiés, quand ce prix lui paraît trop bas. Le délai pour le faire serait d’un an.
- Un achat entre parents ou entre époux est-il concerné ?
- D’après TSA, non : les ventes entre ascendants et descendants, entre époux, entre parents jusqu’au quatrième degré et entre beaux-parents jusqu’au deuxième degré sont exclues.
- Qui touche l’indemnité ?
- Selon le projet, l’acheteur, qui perd le bien. Aujourd’hui, l’indemnité revient au vendeur.
- Cela concerne-t-il l’achat d’un logement neuf chez un promoteur ?
- Rien dans les extraits publiés ne l’exclut. Interrogez votre notaire, et gardez le contrat de réservation et les preuves de paiement.
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Sources
Cet article rapporte un projet de loi à partir de la presse. Il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal : faites valider votre situation par un notaire.