Question 1

ما هو البيع على التصاميم (VSP أو VEFA) في الجزائر؟

Accepted Answer

البيع على التصاميم (VSP، المقابل الجزائري لـ VEFA) هو شراء سكن لا يزال قيد الإنجاز، يُدفع ثمنه على دفعات مرتبطة بتقدّم الأشغال. الإطار القانوني: المرسوم التشريعي 93-03 (1993) والقانون رقم 11-04 المؤرخ في 17 فيفري 2011 المتعلق بالترقية العقارية. يجب أن يكون المرقي معتمدًا وأن يحوز رخصة البناء (لا يجوز البيع قبلها، المادة 25 من القانون 11-04) وضمان صندوق FGCMPI. ويجب إبرام العقد لدى الموثق: فالعقد العرفي يوفّر حماية محدودة.

Question 2

كيف يعمل عقد الحجز والدفعة التي تُسلَّم للمرقي؟

Accepted Answer

تمثّل دفعة الحجز عادةً من 10 إلى 20 % من الثمن، تُدفع عند توقيع عقد الحجز لدى الموثق. يجب أن يتضمن العقد هوية الطرفين، والوصف الدقيق للعقار، والثمن الإجمالي، وجدول الدفعات، وأجل التسليم، وغرامات التأخير، والانخراط في FGCMPI مع رقم الملف، والوصف التقني، وشروط الفسخ، والضمانات بعد التسليم. لا تدفعوا شيئًا نقدًا ولا «ثقةً» قبل إبرام العقد.

Question 3

كيف يُدفع ثمن سكن مشترى على التصاميم؟ وبأي وتيرة تُسلَّم الأموال؟

Accepted Answer

بحسب المقال المذكور (جويلية 2026) الذي يحيل إلى المرسوم رقم 13-431، فإن الحد الأقصى لجدول الدفعات هو: 20 % عند التوقيع، و15 % بعد الأساسات، و35 % بعد الأشغال الكبرى، و25 % بعد الأشغال بجميع الأصناف والربط بالشبكات، ثم 5 % عند الاستلام. ويقدّم دليل آخر نطاقات تقريبية (الحجز 10-20 %، الأساسات 15-20 %، الأشغال الكبرى 20-25 %، الإغلاق التام 15-20 %، التشطيبات 15-20 %، التسليم 5-10 %). القاعدة المشتركة: يجب أن يتبع الدفع التقدّم الفعلي للأشغال، لا أن يسبقه أبدًا.

Question 4

هل يمكن للمرقي رفع الثمن بعد التوقيع؟

Accepted Answer

في البيع على التصاميم، تُحدَّد مراجعة السعر بـ 20 % من الثمن الأصلي كحد أقصى، إلا في الظروف غير المتوقعة والتي لا يمكن تفاديها والاستثنائية (المقال المذكور، جويلية 2026، الذي يحيل إلى المرسوم رقم 13-431). اقرأوا بند المراجعة قبل التوقيع.

Question 5

كيف أتحقق من أن المرقي معتمد (الاعتماد، الجدول الوطني TNPI)؟

Accepted Answer

يُسلَّم اعتماد المرقي من اللجنة التقنية للولاية (المرسوم التنفيذي رقم 19-243 المؤرخ في 8 سبتمبر 2019)؛ ثم يُسجَّل المرقي في الجدول الوطني للمرقين العقاريين (TNPI) لدى وزارة السكن. اطلبوا نسخة من الشهادة (الرقم، التاريخ، الولاية) وتأكدوا منها لدى مديرية السكن بالولاية. ولا يُثبت مستخرج السجل التجاري اعتمادًا في الترقية العقارية.

Question 6

ما هو FGCMPI وماذا يضمن للمشتري؟

Accepted Answer

يضمن FGCMPI (أُنشئ بالمرسوم التنفيذي رقم 97-406 لسنة 1997 وهو تحت وصاية وزارة السكن) استرداد الدفعات التي سدّدها المشترون في البيع على التصاميم عند إخلال المرقي: إفلاس، عجز عن الإتمام، وفاة أو اختفاء دون استئناف، احتيال ثابت؛ ويمكنه أيضًا تكليف مؤسسة بإتمام المشروع. ولا يغطي التأخيرات (إلا في حال التخلي لقوة قاهرة)، ولا العيوب، ولا الفروق مع الوصف، ولا النزاعات بين الملاّك المشتركين. والانخراط العام لا يكفي: اطلبوا الشهادة الخاصة بالمشروع، برقم ملفه، ملحقةً بالعقد، واطّلعوا على القائمة حسب الولاية في fgcmpi.org.dz.

Question 7

ما هي الضمانات المتاحة بعد تسليم سكن جديد؟

Accepted Answer

بعد التسليم: يدوم ضمان الإتمام الكامل سنة واحدة (العيوب)، والضمان العشري 10 سنوات (العيوب الهيكلية). يجب تدوين التحفظات في محضر الاستلام، وإلا يصعب التمسك بالعيوب لاحقًا. ولا يغطي FGCMPI العيوب: فالطعن يكون مباشرةً ضد المرقي.

Question 8

ماذا أفعل إذا تأخر المرقي في التسليم؟

Accepted Answer

التأخر هو الخطر الأكثر شيوعًا في البيع على التصاميم. ولا يغطي FGCMPI التأخيرات (إلا في حال التخلي الكامل لقوة قاهرة): الحماية تأتي من العقد. يُنصح بغرامة تعاقدية (المثال المذكور: 0,5 % من الثمن عن كل شهر تأخير). احتفظوا بالأدلة (صور مؤرخة للورشة، رسائل)، واعرضوا العقد على مختص قبل التوقيع (التكلفة التقريبية المذكورة: 10 000 إلى 30 000 دج)، واستشيروا محاميًا إذا توقفت الورشة. لا يوجد أجل قانوني للتراجع بعد التوقيع: والفسخ يرتبط ببنود العقد.

Question 9

ما هي الإشارات التي ينبغي أن تثير الحذر مع مرقٍ عقاري؟

Accepted Answer

الإشارات المذكورة: رفض تقديم الوثائق؛ الدفع نقدًا أو «ثقةً» قبل العقد؛ حجز بعقد عرفي دون موثق؛ ثمن أدنى بكثير من السوق؛ دفعة كبيرة مطلوبة قبل تقدّم ظاهر في الأشغال؛ عدم وجود أي مشروع مُسلَّم (مجرد تصاميم ثلاثية الأبعاد)؛ الإصرار على موثق المرقي؛ رخصة معروضة لا تطابق المشروع؛ ضغط («العرض صالح 48 ساعة»)؛ بائع يقدّم نفسه «مالكًا» لا مرقيًا معتمدًا. إذا ظهرت إشارتان أو أكثر: أوقفوا العملية.

Question 10

ما هو فخ «السكن العائلي» الذي يُباع كأنه برنامج عقاري؟

Accepted Answer

الفخ المُبلَّغ عنه: يحصل شخص عادي على رخصة لسكن عائلي ثم يبيع الشقق كأنها برنامج تجاري، دون اعتماد ولا ضمان FGCMPI. تحققوا من أن البائع مرقٍ معتمد وأن الرخصة تطابق البرنامج المباع.

Question 11

هل الأفضل الشراء من مرقٍ عمومي أم من مرقٍ خاص؟

Accepted Answer

يسيّر المرقون العموميون (مثل ENPI) برامج بأسعار مؤطّرة (السكن الترقوي العمومي LPP، السكن الترقوي الحر). أما المرقون الخواص فيقدّمون خصوصًا إقامات راقية تُباع على التصاميم؛ ويُقدَّم السعر على التصاميم على أنه أقل بنحو 10 إلى 20 % من السكن المسلَّم، مع دفع على دفعات على مدى 18 إلى 36 شهرًا، لكن مع مخاطر التأخر وعدم المطابقة والإفلاس. لا توقّعوا أبدًا في معرض، واشترطوا الاعتماد ورخصة المشروع المعيّن والانخراط في FGCMPI والشهادة السلبية وعقدًا لدى موثق تختارونه بأنفسكم.

Question 12

ماذا ينبغي التحقق منه قبل توقيع عقد شراء عقار؟

Accepted Answer

المراقبات المنصوح بها: 1) الحصول على الملف الكامل قبل أي حجز؛ 2) مقارنة الاسم والمراجع المسحية والمساحة في جميع الوثائق؛ 3) اختيار موثقكم المستقل عن البائع؛ 4) إعادة تتبّع سلسلة الملكية؛ 5) طلب بطاقة حديثة من المحافظة العقارية (الأعباء، الرهون، الحجوزات)؛ 6) مراجعة المسح والتعمير؛ 7) معاينة العقار ومقارنته بالمخططات؛ 8) تسوية الاختلالات قبل الدفع؛ 9) توقيع عقد رسمي بدفع مؤطّر، ثم متابعة الشهر وتحيين الدفتر العقاري. وبالنسبة لبرنامج جديد أضيفوا: الاعتماد، ورخصة المشروع، وشهادة FGCMPI.

Question 13

كيف يتم استلام سكن جديد؟

Accepted Answer

عند التسليم، قارنوا السكن بالوصف التقني ودوّنوا جميع التحفظات في محضر الاستلام: فبدون تحفظ مكتوب يصعب التمسك بأي عيب. ويدوم ضمان الإتمام الكامل سنة واحدة والضمان العشري 10 سنوات.

Question 14

كيف تعمل الملكية المشتركة في عمارة جديدة (المسيّر، الأعباء)؟

Accepted Answer

في الملكية المشتركة، تتكوّن كل حصة من جزء خاص وحصة في الأجزاء المشتركة (الأسهم). يحدد نظام الملكية المشتركة توزيع الأعباء وقواعد العيش المشترك؛ ويتولى مسيّر أو إداري تسيير العمارة. وفي العمارات الجديدة، يتولى المرقي التسيير الأولي مدة سنتين ابتداءً من بيع آخر حصة (المقال المذكور، جويلية 2026). اطلبوا نظام الملكية المشتركة قبل التوقيع.

Question 15

ماذا تعني عبارات «تام» و«نصف تام» و«جاهز للسكن (مفتاح في اليد)»؟

Accepted Answer

الأشغال الكبرى: هيكل البناية (الأساسات، الأعمدة، الأرضيات، الجدران). الإغلاق التام: بناية مغلقة ومسقوفة. الأشغال بجميع الأصناف (TCE): الأشغال الثانوية (الكهرباء، السباكة، النجارة، البلاط…). التشطيبات: الطلاء، الكسوات، التجهيزات. السكن «نصف التام» يُسلَّم دون بعض التشطيبات التي يستكملها المشتري؛ و«مفتاح في اليد» يعني مسلَّمًا تامًا. تحققوا دائمًا من الوصف التقني في العقد.

Question 16

ماذا تعني F2 وF3 وF4 وF5؟

Accepted Answer

في الجزائر، يدل الحرف «F» متبوعًا برقم على عدد الغرف الرئيسية (دون المطبخ والمرافق الصحية والممرات): فالسكن F3 يضم ثلاث غرف، مثل صالون وغرفتين. المساحات المذكورة للسكن الترقوي العمومي: F3 نحو 80 م²، وF4 نحو 100 م²، وF5 نحو 120 م². والدوبلكس سكن على طابقين؛ والاستوديو (F1) غرفة رئيسية واحدة.

Question 17

ما الفرق بين الوعد بالبيع والاتفاق الأولي والعقد التمهيدي؟

Accepted Answer

الوعد بالبيع (أو الاتفاق الأولي) يُلزم البائع والمشتري قبل العقد النهائي، مع دفعة شائعة من 10 إلى 20 % لدى الموثق. ومنذ قانون المالية لسنة 2026، يخضع الوعد بالبيع لضريبة 2,5 % (ثم 2,5 % عند البيع النهائي؛ وحق ثابت قدره 5 000 دج لفسخ الوعد). وإذا طال الأجل بين الوعد والبيع، حيّنوا المراقبات (الأعباء، الرهون).

Question 18

أقيم في الخارج وأريد الشراء في الجزائر: من أين أبدأ؟

Accepted Answer

الترتيب المنصوح به: 1) تحديد ميزانيتكم الإجمالية (الثمن + المصاريف + الصرف)؛ 2) اختيار المدينة والحي ومقارنة البرامج؛ 3) التحقق من المرقي (اعتماد TNPI، الرخصة، شهادة FGCMPI للمشروع)؛ 4) اختيار موثقكم المستقل عن البائع؛ 5) تحضير مسار الأموال (حساب بالعملة الصعبة، تحويل بنكي قابل للتتبع، ولا نقدًا أبدًا)؛ 6) منح وكالة محدودة إن تعذّر عليكم التنقل؛ 7) عند التسليم، تدوين التحفظات. تضعكم يادرا! على اتصال بالمرقين.

Question 19

كيف أُنجز وكالة للشراء من الخارج: لدى القنصلية أم لدى موثق؟

Accepted Answer

هناك طريقان: القنصلية الجزائرية (نحو 5 يورو طابعًا، تُسلَّم الوثيقة يوم الموعد، وهي الطريق الأكثر اعترافًا من الموثقين الجزائريين، دون أبوستيل ولا ترجمة) أو موثق في بلد الإقامة (أبوستيل لاهاي + ترجمة محلّفة إلى العربية: 200 إلى 500 يورو وأسبوع إلى أسبوعين). يجب أن تسمّي الوكالة العقار (العنوان، القطعة، المساحة، المراجع المسحية) وتُعدّد الأعمال المأذون بها؛ والوكالة لا تغطي إلا موضوعًا واحدًا؛ حدّدوا تاريخ انتهاء؛ لغة واحدة، قلم غير قابل للمحو، دون خانة فارغة. وتبقى سارية ما لم تُلغَ: ألغوها عند نهاية الصفقة. لا تأذنوا بقبض الثمن في حساب الوكيل.

Question 20

هل يمكن شراء عقار في الجزائر باليورو؟

Accepted Answer

الدفع باليورو ممكن في إطار محدد: تحويل من الخارج إلى حساب بالعملة الصعبة في الجزائر (يشير البنك الوطني الجزائري BNA وبنك التنمية المحلية BDL إلى أن هذه الحسابات تتلقى تحويلات من الخارج)، ثم الإتمام لدى الموثق؛ وبالنسبة لـ ENPI، يمر التسديد بالعملة الصعبة عبر حساب لدى بنك جزائري. تجنّبوا النقد وأي مسار غير رسمي («السكوار»): مخاطر قانونية كبيرة. يجب أن يتمكن البنك من تتبّع مصدر الأموال؛ وراقبوا سعر اليورو/الدينار الرسمي الذي يؤثر على التكلفة الفعلية؛ وتوقّعوا عدة نقاط مئوية فوق الثمن للمصاريف والصرف.

Question 21

أي حساب أفتح في الجزائر: بالدينار أم بالعملة الصعبة أم CEDAC؟

Accepted Answer

ثلاثة حسابات: بالدينار (للنفقات المحلية، لكن رصيد الدينار العادي غير قابل للتحويل تلقائيًا إلى الخارج)؛ بالعملة الصعبة (اليورو، الدولار…، مفيد لتوثيق دخول الأموال)؛ وCEDAC (حساب أجنبي بالدينار القابل للتحويل، مخصص خصوصًا للأشخاص ذوي الجنسية الأجنبية: الجزائري غير المقيم ليس مؤهلًا له تلقائيًا، اطلبوا تأكيدًا كتابيًا). بالنسبة لأغلبية الجالية، ينصح المصدر بالجمع بين حساب بالدينار وحساب بالعملة الصعبة. احتفظوا بالوعد بالبيع والعقد وإشعارات التحويل وشهادات التحويل.

Question 22

من يحق له الشراء في الجزائر: المواطنون والجالية والأجانب؟

Accepted Answer

الجزائريون المقيمون في الجزائر يشترون دون قيد. والجزائريون في المهجر كذلك، مع الدفع عبر بنك رسمي والاحتفاظ بوثائق التحويل؛ ويكفي جواز سفر جزائري ساري أو بطاقة قنصلية ليُعامَل المرء كمواطن (نفس الحقوق في الاستثمار والشراء وفتح حساب بالعملة الصعبة). أما الأجانب غير الجزائريين: فالوصول محدود جدًا للأرض، ويكون فقط ضمن استثمار معتمد (المجلس الوطني للاستثمار) بحسب Zoom Algérie.

Question 23

هل يمكن للجالية الاستفادة من السكنات المدعمة (عدل، LPA، LPP)؟

Accepted Answer

بحسب المصادر المطّلع عليها: السكن الترقوي العمومي LPP التابع لـ ENPI هو الصيغة الوحيدة للدولة المفتوحة رسميًا للجزائريين في المهجر (منذ 2016)، وكذلك السكن الترقوي الحر. أما «عدل» (البيع بالإيجار) وLPA فمخصصان للمقيمين؛ وقد نُفيت إشاعة فتح «عدل» للجالية. والشراء من مرقٍ خاص أو من شخص عادي يبقى مفتوحًا للجميع.

Question 24

هل يمكن لغير المقيم الحصول على قرض عقاري في الجزائر؟

Accepted Answer

بحسب Zoom Algérie (ماي 2026)، يمكن لغير المقيم الحصول على قرض في الجزائر بجواز سفر جزائري ساري، ودخل مبرَّر في الخارج (تُحسب القدرة على الاستدانة على 50 % من الدخل الأجنبي المحوَّل)، ومساهمة شخصية لا تقل عن 10 %، وحساب بنكي جزائري للاقتطاعات، ووثائق مصدّق عليها من القنصلية. ولا يستفيد من الأسعار المدعمة 1 % أو 3 % ويخضع للأسعار الكلاسيكية (5 إلى 7 % مذكورة). ويُذكر CNEP وCPA وBNA وBDL والبنوك الإسلامية؛ وأطلق BNA سنة 2025 عرض «بلادي DZ» للجالية. تأكدوا لدى الوكالة.

Question 25

كيف أستثمر في الجزائر من الخارج (القانون 22-18، AAPI)؟

Accepted Answer

النص المرجعي: القانون رقم 22-18 المؤرخ في 24 جويلية 2022 المتعلق بالاستثمار. لم تعد قاعدة 51/49 تُطبَّق إلا على قائمة محدودة من الأنشطة الاستراتيجية؛ وفي غيرها يمكن للمستثمر امتلاك 100 % من رأس المال. والوكالة الجزائرية لترقية الاستثمار AAPI (ANDI سابقًا) هي الشباك الوحيد (منصة invest.gov.dz، متاحة من الخارج)؛ وشهادة التسجيل شرط للامتيازات الجبائية. ويُضمن تحويل رأس المال والإيرادات للمستثمرين الذين يوفّرون 25 % على الأقل من تمويل أجنبي المنشأ. تحققوا لدى AAPI (aapi.dz) قبل أي قرار. وهذا يخص استثمار المؤسسات: أما شراء سكن شخصي فيتبع قواعد أدلة الشراء.

Question 26

هل يمكن بيع عقار من الخارج وتحويل الأموال؟

Accepted Answer

للبيع عن بعد: وكالة خاصة يُعدّها الموثق؛ ويمكن لوكيل جبائي مؤهل تصفية وسداد ضريبة البائع غير المقيم؛ ويجب أن يرد الحساب المستفيد في العقد. وتحويل الأموال إلى الخارج ليس تلقائيًا: ملكية الناتج الصافي وسداد الضريبة وقابلية التحويل مراحل منفصلة؛ وقد يطلب البنك العقد وإثبات الاقتناء ومصدر الأموال والتصريح الجبائي. والحساب بالعملة الصعبة لا يجعل الدنانير قابلة للتحويل.

Question 27

هل الأسعار أعلى بالنسبة للجالية؟

Accepted Answer

احتيال شائع: عقار معروض بـ 12 مليون دج محليًا يُعرض بـ 15 مليونًا «لأنكم في الخارج». ويعلن بعض البائعين أيضًا الأسعار باليورو (خصوصًا في القبائل). قارنوا بالأسعار المحلية حسب المدينة والحي، واطلبوا من قريب أو وكالة محلية تأكيد نطاق السعر، وسدّدوا عبر المسار البنكي.

Question 28

ما هو الأبوستيل والتصديق والترجمة المحلّفة؟

Accepted Answer

لكي تصلح وثيقة أجنبية للاستعمال في الجزائر: تصديق أو أبوستيل لاهاي (يمكن للموثق وضع الأبوستيل، والأجل المذكور 48 ساعة)، ثم ترجمة إلى العربية بواسطة مترجم محلّف (50 إلى 150 يورو مذكورة). والوكالات المنجزة لدى القنصلية الجزائرية لا تتطلب أبوستيل ولا ترجمة. والأبوستيل يوثّق العقد لكنه لا يحدد الورثة ولا صحة السند.

Question 29

ما هو LPL، السكن العمومي الإيجاري؟

Accepted Answer

LPL سكن إيجاري اجتماعي تموّله الدولة، يُمنح بإيجار رمزي للأسر المحدودة الدخل (دخل يصل إلى 24 000 دج شهريًا، أي نحو 1,2 مرة الأجر الوطني الأدنى المضمون). وهو غير معروض للبيع: يُطلب لدى الدائرة/لجنة التوزيع في الولاية، مع قوائم انتظار طويلة. انتبهوا: فالرمز «LPL» يُستعمل أيضًا لـ«السكن الترقوي الحر» (انظر تلك البطاقة).

Question 30

ما هو LPL «السكن الترقوي الحر» الذي تبيعه ENPI؟

Accepted Answer

يُباع السكن الترقوي الحر دون مساعدة من الدولة ودون سقف للدخل: يدفع المشتري الثمن كاملًا، دفعة واحدة أو على عدة دفعات، دون قرض بنكي خاص. وهو مفتوح للجميع، بمن فيهم الجزائريون في الخارج، وتعرضه ENPI ومرقون آخرون. أسعاره أعلى من الصيغ المدعمة لكنها غالبًا أقل من السوق الخاصة الحرة. والرمز «LPL» نفسه يدل أيضًا على السكن العمومي الإيجاري (الاجتماعي): تأكدوا دائمًا من الصيغة المقصودة.

Question 31

ما هو LPA (السكن الترقوي المدعم)؟

Accepted Answer

LPA (الذي حلّ محل LSP، السكن الاجتماعي التساهمي، سنة 2011) يشيّده مرقون خواص معتمدون ويجمع بين ادخار الأسرة ومساعدة مباشرة من الدولة عبر الصندوق الوطني للسكن CNL وقرض بنكي مدعم. الشروط المذكورة: الجنسية الجزائرية، الإقامة في الجزائر، دخل يصل إلى 6 أضعاف الأجر الوطني الأدنى المضمون (نحو 144 000 دج بعد رفع الأجر الأدنى إلى 24 000 دج سنة 2026؛ و120 000 دج مع الأجر القديم)، عدم امتلاك سكن ولا أرض للبناء، وعدم الاستفادة سابقًا من مساعدة سكنية. مساعدة CNL المذكورة هي 700 000 دج (دخل ≤ 4 أضعاف) أو 400 000 دج (بين 4 و6 أضعاف). البيع ممنوع لمدة 5 سنوات بحسب المصدر؛ وغير مفتوح للجالية.

Question 32

ما هو LPP (السكن الترقوي العمومي) التابع لـ ENPI؟

Accepted Answer

ينجز ENPI السكن الترقوي العمومي ويبيعه (أُطلق سنة 2013 مع عدل 2) لأصحاب الدخل المتوسط إلى المرتفع. يُشترى على دفعات أو بقرض بنكي بنسبة مدعمة، ويتم التسجيل عبر الإنترنت في enpi.dz. الأنواع المذكورة: F3 (80 م²)، F4 (100 م²)، F5 (120 م²). يمكن للجزائريين المقيمين في الخارج الاستفادة منه منذ 2016 (الكيفيات حُدّدت في ديسمبر 2017) دون إثبات الدخل: الوثائق المطلوبة = شهادة إقامة قنصلية، وثيقة هوية، استمارة ENPI، تصريح شرفي؛ والتسديد بالعملة الصعبة بالسعر الرسمي في حساب ENPI لدى القرض الشعبي الجزائري CPA. عدم امتلاك سكن أو أرض (إلا F1) وعدم تلقي مساعدة من الدولة.

Question 33

كيف يعمل نظام «عدل» (البيع بالإيجار)؟

Accepted Answer

يتيح البيع بالإيجار في «عدل» شغل السكن منذ تسليم المفاتيح وسداد ثمنه على مدة طويلة: نحو 38 % من الثمن في البداية (على خمس دفعات: 10 % ثم 4 × 7 %)، ثم الرصيد (62 %) على 25 إلى 35 سنة بنسبة فائدة تتحملها الدولة، أي دون فائدة على المشتري بحسب المصدر. الفئة المعنية: دخل بين 24 000 دج ونحو 6 أضعاف الأجر الوطني الأدنى المضمون (≈ 144 000 دج بعد أجر 24 000 دج لسنة 2026؛ و120 000 دج مع الأجر القديم)، الجنسية الجزائرية، لا سكن ولا أرض، ولا مساعدة سابقة من الدولة. البيع ممنوع قبل التملك النهائي؛ ويجب تسديد كامل الثمن قبل بلوغ سن 70.

Question 34

أين وصل برنامج عدل 3؟

Accepted Answer

أُطلق عدل 3 سنة 2024 بتسجيل رقمي بالكامل، وهو مغلق اليوم. بحسب الصحافة (أوت 2026)، سدّد 950 000 مكتتب الدفعة الأولى (343 000 دج لـ F3، و431 500 دج لـ F4، على دفعتين)، وأعلن وزير السكن تسليم أولى المفاتيح في 1 نوفمبر 2026 لجزء من المكتتبين فقط (الورشات الأكثر تقدمًا)، دون نشر قائمة الولايات إلى اليوم. ولم يكن السعر النهائي منشورًا وقت المصادر. تابعوا البلاغات الرسمية لعدل (aadl.dz).

Question 35

ما هي ENPI؟

Accepted Answer

ENPI هي المؤسسة العمومية للترقية العقارية: تنجز وتبيع خصوصًا السكن الترقوي العمومي LPP والسكن الترقوي الحر (شقق، دوبلكس، فيلات، محلات تجارية). يتم التسجيل عبر الإنترنت في enpi.dz. وأسعار ENPI التي تذكرها الصحافة أقل عمومًا من أسعار المرقين الخواص في الأحياء الراقية.

Question 36

ما هو الأجر الوطني الأدنى المضمون (SNMG) ولماذا يُستعمل عتبةً للدخل؟

Accepted Answer

تُعبَّر عتبات الدخل في البرامج المدعمة بمضاعفات الأجر الوطني الأدنى المضمون (SNMG). وهو 24 000 دج شهريًا منذ 1 جانفي 2026 (المرسوم الرئاسي رقم 26-01، كما ذكرته يادرا!)؛ وكان 20 000 دج قبل ذلك. الحساب: 6 أضعاف = 144 000 دج و12 ضعفًا = 288 000 دج (بدل 120 000 و240 000 دج مع الأجر القديم). وتحسب عدة مقالات من 2024 إلى مارس 2026 ما تزال بـ 20 000 دج. السقوف المطبقة تحددها نصوص كل برنامج: تحققوا منها لدى عدل أو ENPI أو الولاية.

Question 37

كم تبلغ مصاريف الموثق في الجزائر (الجدول)؟

Accepted Answer

جدول الأتعاب (المرسوم التنفيذي رقم 08-243 المؤرخ في 3 أوت 2008، المذكور في مقال جويلية 2026) تراكمي: 3 % على الشريحة حتى 500 000 دج، و2 % من 500 001 إلى 1 000 000 دج، و1 % فيما فوق، مع 19 % رسمًا على القيمة المضافة على الأتعاب وحق جزافي قدره 500 دج. مثال لعقار بـ 8 ملايين دج: 95 000 دج أتعابًا + نحو 18 050 دج رسمًا. ويضاف إليها حقوق التسجيل والشهر العقاري والطابع والمصاريف الملحقة، أي ما مجموعه نحو 7 إلى 7,5 % من الثمن في مثال المصدر.

Question 38

ما حقوق التسجيل التي تُدفع عند الشراء، وهل الوعد بالبيع خاضع للضريبة؟

Accepted Answer

حق النقل: 5 % في الحالة العامة (المادة 252 من قانون التسجيل، ومُبقى عليه في قانون المالية 2026). ومنذ قانون المالية 2026 يخضع الوعد بالبيع لـ 2,5 % (TSA، 9 جانفي 2026)، وتُستحق 2,5 % مجددًا عند البيع النهائي: فالمجموع لا ينخفض، وإنما يتغير توقيت الدفع فقط (Zoom Algérie). وفسخ الوعد: حق ثابت 5 000 دج. والشهر العقاري عمومًا 1 % من الثمن. ومنذ 2025، يوفّق الموثقون الثمن المصرح به مع مرجع أسعار المديرية العامة للضرائب DGI. وتتباين المصادر في بعض النقاط: تأكدوا مع موثقكم.

Question 39

ما المصاريف الإضافية التي ينبغي توقعها فوق ثمن السكن؟

Accepted Answer

إلى جانب الثمن: مخصَّص لدى الموثق (حقوق الخزينة، الرسوم، الأتعاب، المصاريف الملحقة، مع وصل مفصّل)، ومصاريف التمويل (الدراسة، التسيير، التقييم، التأمين، الضمان، الهامش أو الفوائد)، ومصاريف التحويل من الخارج (البنوك، الصرف)، والأشغال والمطابقة، ثم السنة الأولى: التأمين والجباية المحلية وأعباء الملكية المشتركة والصيانة. ينصح المصدر بإعداد ثلاث ميزانيات: عند التوقيع، وإلى غاية المفاتيح، وعلى اثني عشر شهرًا. ويطبّق محاكي الميزانية لدينا هذه البنود.

Question 40

كم يكلّف فعليًا عقار معروض بـ 8 ملايين دينار؟

Accepted Answer

مثال من Zoom Algérie (جويلية 2026) لـ 8 000 000 دج: أتعاب الموثق 95 000 دج (جدول تراكمي)، الرسم على القيمة المضافة للأتعاب ≈ 18 050 دج، حقوق التسجيل ≈ 400 000 دج (5 %)، الشهر العقاري 80 000 دج (1 %)، الطابع والمصاريف ≈ 5 000 دج، أي نحو 600 000 دج (≈ 7,5 %). ويعلن المقال 588 000 دج: وبنوده نفسها تعطي بالأحرى ≈ 598 000 دج. ومنذ 2026 يتحمل الوعد بالبيع 2,5 % ثم 2,5 % عند البيع النهائي. استعملوا محاكي الميزانية لدينا لحساب حالتكم.

Question 41

هل يمكن دفع ثمن سكن نقدًا؟

Accepted Answer

منذ قانون المالية 2025 (المادة 207)، يجب أن تمر المدفوعات العقارية عبر القنوات البنكية والمالية، لا نقدًا. اطلبوا دائمًا تحويلًا أو شيكًا بنكيًا أو وسيلة قابلة للتتبع، مع وصل مفصّل من الموثق.

Question 42

كم تكلّف الوكالة العقارية؟

Accepted Answer

عمولة الوكالة المذكورة: 1 % من قيمة العقار في بيع يفوق 5 000 000 دج (المادة 34 من المرسوم التنفيذي رقم 09-18، بحسب Zoom Algérie، جويلية 2026). تحققوا من اعتماد الوكيل لدى غرفة التجارة والصناعة CCI قبل أي دفع: فالوكيل المزيّف يتقاضى أحيانًا 1 إلى 3 % من الجانبين دون تأمين ولا مسؤولية. و«السمسار» هو الوسيط غير الرسمي: اشترطوا دائمًا عقدًا مكتوبًا ولا تدفعوا أي عمولة قبل التوقيع لدى الموثق.

Question 43

من يدفع الرسم العقاري وبكم؟

Accepted Answer

يتحمل المالك الرسم العقاري في 1 جانفي، سواء كان العقار مشغولًا أو مؤجرًا أو شاغرًا. بحسب Zoom Algérie (جويلية 2026): الوعاء = القيمة الإيجارية المسحية، والنسبة 3 % لسكن يشغله مالكه و5 % لمحل تجاري أو صناعي؛ التصريح قبل 30 أفريل؛ وغرامة 10 % عن كل شهر تأخير في حدود 100 %. البنايات الجديدة: إعفاء 5 سنوات (المادة 256 من CIDTA). الدفع عبر بوابة «جبايتك». ويرفع قانون المالية النسبة لبعض السكنات الثانوية الشاغرة: انظروا دليلنا.

Question 44

ما هو رسم السكن ورسم التطهير؟

Accepted Answer

رسم السكن يتحمله شاغل المسكن (مالكًا كان أو مستأجرًا): من 300 إلى 2 400 دج سنويًا بحسب البلدية والمحل (1 200 إلى 2 400 دج في المدن الكبرى)، ويُقتطع من فاتورة سونلغاز. أما رسم التطهير فهو إتاوة بلدية (جمع النفايات) تُقتطع مع الرسم العقاري، من بضع مئات إلى بضعة آلاف من الدنانير سنويًا، ويُستحق حتى لو كان العقار شاغرًا. لا إعفاء عام لغير المقيمين.

Question 45

ما الضريبة على الإيجارات (IRG) وكيف يُصرَّح بها؟

Accepted Answer

بحسب المديرية العامة للضرائب (صفحة 2026، ينقلها Zoom Algérie): السكن، إيجارات إجمالية سنوية ≤ 1 800 000 دج → 7 % ذات طابع تحرّري؛ المحل المهني غير المجهز أو العقد مع شركة، ≤ 1 800 000 دج → 15 % تحرّرية؛ وفوق 1 800 000 دج → 7 % على سبيل مؤقت، تُخصم من الضريبة النهائية، مع تخفيض 25 % من الوعاء للسكن. التصريح والدفع خلال العشرين يومًا الأولى من الشهر الموالي للقبض (السلسلة G رقم 51). والمقيم جبائيًا في فرنسا يصرّح بهذه الإيجارات في فرنسا أيضًا (الملحق 2047) مع الاعتماد الضريبي المنصوص عليه في الاتفاقية.

Question 46

ما الضريبة على فائض القيمة عند إعادة بيع عقار؟

Accepted Answer

عند إعادة البيع، تبلغ IRG نسبة 15 % من فائض القيمة الخاضع للضريبة (ثمن التنازل الجبائي ناقص قيمة الاقتناء مضافًا إليها المصاريف المقبولة، في حدود 30 % من قيمة الاقتناء). تخفيض الحيازة: 5 % في السنة ابتداءً من السنة الثالثة، في حدود 50 % (تُبلغ في 12 سنة). تخفيض 50 % من IRG للسكن الرئيسي الوحيد، بشروط. ومنذ 2026، إذا تعذّر إيجاد ثمن الاقتناء يُحدَّد جزافًا بـ 40 % من ثمن البيع. التصريح G رقم 17 والدفع خلال 30 يومًا من تاريخ العقد، حتى دون فائض قيمة. لا تفترضوا أن الموثق يدفع الضريبة.

Question 47

ما هو مرجع أسعار المديرية العامة للضرائب؟

Accepted Answer

تنشر المديرية العامة للضرائب مرجعًا للأسعار (قيم أساسية حسب المنطقة) يُستعمل أساسًا جبائيًا؛ مثال مذكور للجزائر العاصمة (سكنات راقية، 2025-2026): من 115 000 دج/م² في الضواحي إلى 149 500 دج/م² في الوسط. وهذا ليس سعر السوق الذي يتجاوزه غالبًا. ومنذ 2025، يوفّق الموثقون الثمن المصرح به مع هذا المرجع.

Question 48

ما الشروط العامة للقرض العقاري في الجزائر؟

Accepted Answer

المعالم المذكورة (Zoom Algérie، مارس 2026، تُؤكَّد لدى البنك): تمويل من 90 إلى 100 % بحسب البنك والمنتج؛ مساهمة شخصية من 10 إلى 30 % بحسب المصادر؛ مدة تصل إلى 25-40 سنة بحسب البنك؛ سن أدنى 19 سنة وأقصى 70-75 سنة عند آخر قسط؛ استدانة قصوى بثلث الدخل الصافي للأسرة؛ أقدمية سنة للأجير وسنتان لغير الأجير؛ أجل معالجة من 2 إلى 6 أسابيع؛ مصاريف الملف غالبًا 0,5 إلى 1 % من القرض. الأسعار الثابتة الكلاسيكية المذكورة: 5 إلى 7 %، غير موثّقة بمصدر.

Question 49

ما هي النسبة المدعمة 1 % أو 3 %؟

Accepted Answer

النسبة المدعمة (تتحمل الدولة جزءًا منها) هي 1 % لدخل شهري يصل إلى 6 أضعاف الأجر الوطني الأدنى المضمون (≈ 144 000 دج بعد أجر 24 000 دج لسنة 2026؛ و120 000 دج مع القديم) و3 % بين 6 و12 ضعفًا (≈ 144 001 إلى 288 000 دج منذ 2026)، لسكن ترقوي جديد أو ريفي أو LPA أو LPP أو مباع على التصاميم (Zoom Algérie، مارس 2026). ويُطبَّق الدعم على السكنات المؤهلة: اسألوا بنككم هل البرنامج المعني مؤهل.

Question 50

ما البنوك التي تموّل العقار في الجزائر؟

Accepted Answer

بحسب جدول Zoom Algérie (مارس 2026): CNEP-Banque (قرض كلاسيكي، نسبة مدعمة، مرابحة؛ حتى 35 سنة)، القرض الشعبي الجزائري CPA (مرابحة عقار؛ حتى 40 سنة)، BNA (عرض «بلادي DZ» للجالية أُطلق نهاية 2025)، BDL، BADR، سوسيتي جنرال الجزائر وبنك الخليج الجزائر (بيتي) في القرض الكلاسيكي، والبركة والسلام في التمويل الإسلامي بالكامل. المنتجات والمدد والنسب تُؤكَّد في الوكالة.

Question 51

ما هي المرابحة العقارية؟

Accepted Answer

المرابحة تمويل إسلامي: لا فائدة بالمعنى الكلاسيكي، وإنما هامش يُحدَّد عند التوقيع. ويُطلب عادةً هامش جدية («حامش الجدية») غالبًا 10 % من الثمن. وتقدّمها عدة بنوك (CNEP، CPA، BNA، BADR، البركة، السلام…). قارنوا التكلفة الإجمالية (الهامش + المصاريف) بالقرض الكلاسيكي، لا «النسبة» وحدها.

Question 52

ما التأمين الذي يلزم مع القرض العقاري؟

Accepted Answer

يغطي تأمين المقترض أساسًا الوفاة والعجز التام والنهائي (IAD): ويصبح إلزاميًا عندما يشترطه البنك في عرض القرض. أما التأمين المتعدد المخاطر للسكن (حريق، أضرار المياه، سرقة، كارثة طبيعية) فلا يسدد القرض بعد الوفاة ولا يعوّض تأمين المقترض: فهما يُدرجان في الميزانية بشكل منفصل. على غير المقيم أن يصرّح ببلد إقامته الفعلي وأن يتحقق كتابيًا من الاستثناءات وكيفيات الفحوص الطبية. ولا تُنشر أي تسعيرة وطنية موحدة.

Question 53

كيف أحسب قدرتي على الاقتراض؟

Accepted Answer

القاعدة المنطلقة المذكورة: الاستدانة القصوى هي الثلث (33 %) من الدخل الصافي الشهري للأسرة. القسط الأقصى ≈ الدخل الصافي × 1/3 − قروض أخرى. مثال: 90 000 دج صافية → نحو 30 000 دج قسطًا إجماليًا. ويفصّل دليلنا ومحاكي الميزانية الحساب.

Question 54

ما الوثائق المطلوبة في ملف قرض عقاري؟

Accepted Answer

الوثائق المذكورة: بطاقة هوية بيومترية، مستخرج ميلاد رقم 12، بطاقة عائلية أو شهادة عزوبة، شهادة إقامة أقل من 3 أشهر؛ الدخل: آخر 3 كشوف أجر وشهادة عمل (الأجراء)، السجل التجاري، التصريح C20، إشعار الضريبة وكشوف الحساب (غير الأجراء)؛ العقار: وعد بالبيع أو عقد حجز، عقد ملكية أو شهادة ENPI، تقييم، رخصة بناء في حالة البناء الفردي. الفحص الطبي مطلوب غالبًا، خصوصًا بعد سن 50.

Question 55

ما هي المساهمة الشخصية والحصة الممولة والتعويض عن الفرق في القسمة؟

Accepted Answer

المساهمة الشخصية: جزء الثمن المدفوع من أموالكم الخاصة. الحصة الممولة (quotité): النسبة المئوية من الثمن التي يموّلها القرض (حتى 90 أو 100 % بحسب البنك). القسط: التسديد الشهري. التعويض (soulte): مبلغ يُدفع لأحد الشركاء في القسمة لتعويض فرق في القيمة.

Question 56

ما هو الدفتر العقاري؟

Accepted Answer

الدفتر العقاري هو سند الملكية الصادر عن المحافظة العقارية: يعكس الحقوق والأعباء (الرهون، الحجوزات) المدوّنة في السجل العقاري، لوحدة عقارية ممسوحة ومسجلة. أُحدث نموذج إلكتروني بشريحة بالمرسوم التنفيذي رقم 26-15 المؤرخ في 7 جانفي 2026: ويجب فحص الدفتر الورقي القديم لا رفضه تلقائيًا. وإذا فُقد الدفتر، على البائع الحصول على نسخة ثانية: لا تموّلوا هذه الإجراءات وأوقفوا البيع إلى حين تأكيد الموثق. وقد تكون النسخة المصورة منتهية الصلاحية: قارنوها بالبطاقة المحفوظة لدى المحافظة العقارية.

Question 57

ما هو العقد الموثّق (العقد الرسمي)؟

Accepted Answer

يُثبت العقد الموثق العملية (بيع، هبة، قسمة، ميراث) والأطراف والعقار والمراجع المسحية وأصل الملكية والثمن. ولا يثبت الوضعية الحالية: فرهن أو حجز أو ميراث لاحق لا يظهر فيه. ويجب تسجيله وشهره في المحافظة العقارية؛ والعقد العرفي لا يعدّ نقلًا للملكية العقارية، وبحسب الأمر 75-74 لا يكون للحقوق العينية أثر تجاه الغير إلا بعد الشهر في السجل العقاري.

Question 58

هل للعقد العرفي أو لمجرد الوصل قيمة؟

Accepted Answer

قد يثبت العقد العرفي أو الوصل أو الفاتورة دفعًا أو شغلًا، لكنه لا ينقل الملكية بشكل يُحتجّ به تجاه الغير: فذلك لا يتحقق إلا بشهر عقد رسمي لدى المحافظة العقارية. والبائع الذي يعد بـ«إعداد الدفتر بعد البيع» لا يقدّم أي ضمان قانوني: لا تدفعوا الثمن قبل تأكيد الموثق والمحافظة العقارية.

Question 59

ما هي «الشهادات السلبية» ولماذا لا ينبغي الخلط بينها؟

Accepted Answer

ثلاث وثائق تحمل هذا الاسم: (1) شهادة السلبية تثبت أن بحثًا محددًا لم يجد شيئًا، دون أن تثبت انعدام الرهن أو النزاع؛ (2) شهادة عدم الحيازة، المستعملة في بعض برامج السكن المدعم، وتتعلق بممتلكات الشخص لا بالعقار المباع؛ (3) «شهادة عدم الرهن» تعبير غير رسمي: اطلبوا بدلًا منها نسخة أو مستخرجًا حديثًا من البطاقة العقارية (الامتيازات، الرهون، الحجوزات، الأعباء على الوحدة العقارية بالضبط).

Question 60

ما فائدة المستخرج أو المخطط المسحي؟

Accepted Answer

يثبت المستخرج أو المخطط المسحي موقع القطعة وحدودها المرسومة وقسمها ورقمها ومساحتها. ولا يثبت هوية المالك ولا خلو العقار من الأعباء ولا قابلية البناء. أما مصفوفة المسح فتجمع عقارات دون أن تكون دليل ملكية.

Question 61

ما هو الرهن العقاري ورفع اليد؟

Accepted Answer

الرهن ضمان يُمنح لدائن، غالبًا بنك. ولا يمنع البيع بالضرورة لكنه يتطلب رفع يد منسّقًا بين الدائن والموثق. لا تدفعوا الثمن على أساس أن البائع سيسدد لاحقًا: فالرصيد المستحق والشطب يجب تأمينهما داخل المسار الموثّق. وتحققوا أيضًا من: الحجوزات أو الاعتراضات المنشورة، والارتفاقات، والشيوع.

Question 62

ماذا تفعل المحافظة العقارية؟

Accepted Answer

تمسك المحافظة العقارية السجل العقاري: وهناك تُشهَر العقود (بيع، قسمة، ميراث) ليُحتجّ بها تجاه الغير. بعد البيع، يقوم الموثق بنشر العقد ثم يتبع ذلك تحيين الدفتر العقاري. قبل الشراء، اطلبوا معلومات حديثة عن صاحب السند والتأشيرات: ولا تعتمدوا على وثيقة يقدّمها البائع وحده.

Question 63

ما هي رخصة البناء؟

Accepted Answer

تسلّم رخصة البناء البلدية (APC) بعد دراسة مصلحة التعمير (DUC) (أجل قانوني من 3 إلى 4 أشهر عمومًا، وفعليًا من 2 إلى 6 أشهر، وأحيانًا حتى 12 للملفات المعقدة). وهي صالحة 3 سنوات، ويجب تعليقها في الورشة، ولا تثبت ملكية الأرض: فقد يحوز مرقٍ رخصة دون أن يملك الأرض. وبالنسبة لبرنامج جديد، يجب أن تكون خاصة بالمشروع. تحققوا من الرقم والتاريخ والمستفيد لدى البلدية.

Question 64

ما إجراءات رخصة البناء وأجلها؟

Accepted Answer

ملف من ثلاثة أجزاء (إداري، معماري يعدّه مهندس معماري معتمد، تقني يعدّه مكتب دراسات معتمد) يُودع لدى بلدية الأرض التي تسلّم وصل إيداع في اليوم نفسه؛ ومنصة الرخص الإلكترونية للوزارة في الولايات الكبرى. الآجال المذكورة: الشباك الوحيد 15 يومًا بعد الإيداع، والرد النهائي 3 أشهر (البلدية) إلى 4 أشهر (الولاية/الوزارة)، وفعليًا 2 إلى 6 أشهر؛ وبحسب المصدر، فإن السكوت بعد انقضاء الآجال يعد موافقة لملف كامل ومطابق. الصلاحية 3 سنوات؛ ولافتة إلزامية في الأرض. الرفض: طعن ولائي (البلدية أو الوالي) ثم المحكمة الإدارية. الإطار المذكور: القانون 90-29 والمرسوم التنفيذي رقم 15-19.

العقار الجديد في الجزائر: أسئلتكم وأجوبة موثّقة

أرقام أساسية

شراء عقار جديد